开发商提供阶段性担保后，购房合同解除仍需承担还款责任-中牟金融借款合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到房地产开发商因“阶段性担保”问题栽跟头。今天分享一个真实案例，用大白话告诉你：即使购房者退房了，开发商作为担保人，照样得替购房者还银行贷款！ 这个教训太深刻，看完能帮你省下几十万冤枉钱。

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2023)豫0122民初962号
审理法院：河南省中牟县人民法院

二、案件事实和判决结果

2019年4月15日，刘某作为买受人与宏田某公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定刘某购买宏田某公司开发的位于中牟县某路某段南侧，滨河路东D-7号楼2单元10层1002号房产。
2019年5月8日，借款人刘某、贷款人白沙支行、保证人宏田某公司签订《个人购房借款（综合）合同》，约定贷款金额97万元，用于购买上述房产；贷款期限360个月；贷款年利率6.125%；宏田某公司为该笔贷款提供阶段性连带保证担保；刘某以所购房屋为贷款提供抵押担保。
白沙支行于2019年5月13日向刘某指定的宏田某公司银行账户发放贷款97万元。
2021年11月10日，法院判决确认宏田某公司与刘某签订的《商品房买卖合同》于2021年3月30日解除。
截至2022年12月1日，刘某尚欠贷款本金883777.92元及利息（含罚息）48794.08元。

法院怎么判？
简单说：宏田某公司必须替刘某还清银行贷款本息（本金88万+利息4.8万，后续利息另算）；但银行要求对房子拍卖款优先拿钱的请求被驳回——因为房子压根没办抵押登记！

三、核心观点：开发商最易忽视的“隐形炸弹”

这个案子暴露了一个致命误区：开发商以为“购房者退房=担保责任结束”，结果法院一纸判决，背上近百万债务！ 为啥会这样？关键在两点：

1. “阶段性担保”不是“临时工”，责任跟着购房合同走
   开发商常以为：只要房子卖给购房者，自己担保任务就完成了。但本案中，宏田某公司签的是“阶段性连带保证担保”，意思是——从贷款发放到房屋正式抵押登记办妥前，开发商都得兜底。后来刘某退房（购房合同解除），房子又没过户，抵押登记自然没办成。银行一告，法院直接说：开发商，你接着还！
   企业风险提示：签担保合同时，别光看“阶段性”三个字就掉以轻心。必须明确约定“责任截止时间”（比如：抵押登记完成日），并定期查抵押进度。一旦购房者逾期，立刻发函催办登记，别等银行找上门！

2. 抵押登记“拖一拖”，优先权全泡汤
   银行本想卖房抵债，结果法院说：房子没办抵押登记，你没资格优先拿钱！这意味着，如果宏田某公司没钱还贷，银行只能排队和其他债主分钱，损失可能转嫁到开发商头上。
   企业风险提示：

   • 开发商收房款后，24小时内督促购房者办抵押登记（合同里写清楚时限，超期要罚违约金）。
   • 自己留一手：在《商品房买卖合同》里加条款——“若购房者不配合办抵押，开发商有权暂扣房产证，甚至直接解除合同”。
   • 别信“银行会处理”，定期跑不动产登记中心查进度，小钱别省（几十块查档费能防百万损失）。

一句话总结教训：担保不是“走过场”，退房≠甩锅！开发商必须把“抵押登记”当救命绳，拖一天就多一分风险。

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