土地征收公告不等于租赁合同自动失效-禹州租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)豫10民终1957号
审理法院：河南省许昌市中级人民法院

二、案件事实及判决结果
2011年7月4日，禹州夏都街道某社区第六居民组（以下简称"某居民组"）与禹州某鞋业有限公司（以下简称"某鞋业公司"）签订《协议书》，约定某居民组将38.32亩土地以"土地入股"方式提供给某鞋业公司，实际是租赁关系。合同约定：每年每亩土地按1200市斤标粉的市场价支付租金，于每年7月10日前付清；租期30年；若土地被征用，协议自动失效。

2020年3月，禹州市政府发布土地征收启动公告，拟征收该地块。2020年4月公布征地补偿方案，2020年5月街道办与某居民组签订补偿协议，2020年6月12日344万余元补偿款转入社区"三资"账户。2021年1月河南省政府正式批复同意征收，2021年3月禹州市政府发布征收公告。

但因居民对补偿款数额有异议，补偿款一直未发放到村民手中。2020年8月，某鞋业公司与某居民组另签《征地土地增加补偿协议》，约定在法定标准外增加补偿。2022-2023年、2023-2024年，某鞋业公司仍继续支付了两年租金各8.7万余元。

某鞋业公司认为土地已被征收，要求解除原租赁合同；某居民组则起诉要求支付2024-2025年度拖欠的8.5万元租金。一审判决某鞋业公司支付租金并驳回其解除合同的请求。二审中，双方同意解除合同，法院判决：解除原《协议书》，但某鞋业公司仍需支付拖欠的8.5万元租金。

三、企业法律风险防范要点
很多企业老板看到政府发布征收公告，就以为"土地已归国家，原合同自动作废"，这是本案暴露出的典型认知误区！本案核心教训是：政府征收公告≠征收程序完成≠原合同自动终止。

具体风险点有三个：

1. "钱到账户≠钱到村民"
   政府已将344万元补偿款打入社区账户，但因居民内部对金额有争议，钱一直没发到村民手里。法院认为：根据省政府批复要求"补偿不到位、社保不落实的，不得使用土地"，此时征收程序尚未完成，原土地权利人（居民组）仍享有土地权益，租赁合同自然继续有效。企业不能以"已向政府付款"为由拒绝履行原合同。

2. "额外补偿协议埋隐患"
   企业为加快施工，私下与居民组签订《增加补偿协议》，约定法定标准外再补569万元。这种"法外协议"不仅无法证明征收已完成，反而成为法院认定"双方对补偿有争议"的关键证据。企业以为多花钱能解决问题，实则给自己挖了更大的坑——既没解除原合同，又要额外付钱。

3. "实际占用=必须付费"
   最冤的是，某鞋业公司2022-2024年仍继续付了两年租金，却因2024-2025年没付被起诉。法院明确：只要企业还在用这块地，无论征收走到哪一步，都得按原合同交钱！直到二审双方同意解除合同，才停止租金义务。

给企业的实操建议：
✅ 查清征收"最后一公里"：别光看政府公告，要实地确认三件事——补偿款是否发到村民手中？社保名单是否提交？村民是否已交地？可要求街道办出具《补偿款发放证明》《社保落实证明》。
✅ 签协议要"三不原则"：不签法定标准外的补偿协议、不代替政府做补偿决定、不承诺"建设动工前付清"等模糊条款。所有补偿必须通过政府账户走流程。
✅ 过渡期保留证据：若已无法使用土地（如被围挡），立即发函给出租方并公证；若仍需使用，按原合同付费并备注"征收过渡期租金"，避免被认定为默认继续履行合同。

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