开发商代偿购房贷款后违约金过高不获全额支持-禹州追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2025)豫1081民初2071号
审理法院：河南省禹州市人民法院

二、案件事实与判决结果

被告陈某以分期付款的形式从原告禹州某达房地产有限责任公司处，购买原告所开发的恒达·阳光城-阳光景园1幢1单元26层1-2602号房屋一套，约定首付款105000元，下余款项办理贷款支付。2022年7月29日，陈某、禹州某达房地产有限责任公司与中国某业银行股份有限公司禹州市支行签订《个人购房担保借款合同》，约定陈某向中国某业银行股份有限公司禹州市支行贷款410000元，由原告禹州某达房地产有限责任公司作为保证人提供阶段性担保，保证方式为连带责任保证。同日，被告陈某（甲方）与中国某业银行股份有限公司禹州市支行（乙方）、原告禹州某达房地产有限责任公司（丙方）签订了《禹州房地产抵押合同（按揭）》，约定自本合同生效之日起至抵押人偿还全部贷款本息及其他费用止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。借款后，因被告陈某未按约定偿还借款，导致2024年1月26日、2024年5月29日、2025年2月11日中国某业银行股份有限公司禹州市支行分三次先后直接从原告禹州某达房地产有限责任公司账户扣还10708.57元、7927.33元、15399.57元，合计34035.47元。后被告一直未偿还原告代偿款，致原告起诉来院。

法院判决结果很明确：支持开发商追回34035.47元代偿款，但将原本合同约定的"购房款5%违约金"(25750元)改成了按年利率3.1%计算的利息。也就是说，开发商虽然拿回了替客户垫付的钱，但想要的高额违约金没得到全额支持。此外，因为开发商没提供保全费证据，这部分请求也被驳回了。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看起来简单，却暴露了企业常见的法律风险点，特别是对房地产开发商来说特别值得关注。我用大白话给大家解释一下，企业该怎么避免踩坑：

第一，别以为合同写得狠就万事大吉
很多企业喜欢在合同里约定高额违约金，觉得这样能吓住对方。但这个案例中，开发商约定"购房款5%的违约金"(25750元)，法院认为这明显高于实际损失，直接给砍掉了，只支持了按银行利率计算的利息。法律讲究的是"补偿实际损失"，不是让企业"赚一笔"。所以，企业签合同时，违约金条款一定要合理，建议参考银行贷款利率(目前LPR约3-4%)的1.3-1.5倍来设定，这样法院才会全额支持。

第二，担保责任是"隐形炸弹"，必须提前防范
开发商常为购房者提供按揭贷款担保，这看似是销售手段，实则埋下巨大风险。一旦购房者断供，银行会直接从开发商账户扣钱，就像本案中分三次扣了3万多元。企业如果要做担保，务必做到三点：

1. 在《购房协议》里明确约定"一旦断供，开发商有权立即收回房屋并重新出售"，而不是干等着垫钱
2. 要求购房者提供反担保(比如存款证明、第三方担保)
3. 定期监控购房者还款情况，发现逾期立即介入，别等到银行扣款才行动

第三，证据链要完整，否则赢了理也输官司
本案中开发商还主张了保全费，但因为没提交缴费凭证，法院直接不认。企业日常经营中一定要养成"留痕"习惯：

• 银行扣款后立即保存回单
• 给客户发催款通知要留书面/短信记录
• 任何损失都要有发票或官方证明
  记住：打官司就是打证据，你说100遍不如一张有效凭证管用。

第四，及时止损比事后追偿更重要
本案从2024年1月首次被扣款，到2025年2月才起诉，拖延了整整13个月。这期间开发商完全可以：

• 在第一次扣款后就书面通知购房者限期补救
• 逾期不还就启动房屋回购程序
• 避免损失像雪球一样越滚越大
  企业遇到类似情况，千万别"等一等"，法律上的"及时行动"往往能减少70%以上的损失。

给企业的贴心建议：

1. 检查现有合同中的违约金条款，超过LPR利率1.5倍的赶紧修改
2. 建立客户还款预警机制，设置"连续2期逾期"自动触发处理流程
3. 担保类业务务必配套《反担保协议》，把风险转嫁出去
4. 重要操作全程留痕，养成"先取证再行动"的习惯

很多企业老板总说"出事再找律师"，但等到被告上法庭才补救，往往已经损失惨重。就像本案开发商，虽然最终拿回了垫付款，但耗费时间精力不说，原本能拿到的违约金也打了折扣。最好的法律顾问不是帮你打赢官司的人，而是让你根本不需要打官司的人。

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