员工未经授权售房企业可能被“背锅”需警惕 - 永城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初11415号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实及判决结果
李某与永城市某有限公司达成口头购房协议，约定购买该公司开发的某小区房屋。2020年9月2日，李某向张某支付购房款15万元；9月10日，又支付5万元，张某均出具收条。同日，永城市某有限公司向李某出具《房源确认单》，载明“现对李某所购买房屋位置确认为：某小区，已收房款多退少补。特此确认”。2024年1月27日，李某向永城市某有限公司账户汇款10万元，并支付维修基金等费用1839元。另查明，永城市某有限公司在开发该小区期间，张某曾以个人名义或公司名义签订相关文书，使李某相信张某有权代理售房。

法院判决：确认李某与永城市某有限公司之间的商品房销售合同有效，判令公司十日内协助李某办理合同备案登记手续；但因房屋尚不具备交付和产权登记条件，驳回李某要求交付房屋及办理产权登记的诉讼请求。

三、案例核心观点与风险提示
这个案子的核心问题很简单：企业员工或关联人员“越权卖房”，如果让客户误以为他代表公司，企业可能得“背锅”担责！
法院为啥判公司输？关键在“表见代理”——张某虽不是公司正式销售人员，但他以公司名义收钱、开单子，还让李某在售楼部付款，普通人一看就觉得“这人肯定是公司的人”。公司没及时澄清或制止，就等于“默认”了张某的身份。结果呢？合同被认定有效，公司必须配合备案，差点连房子都得交出去（幸好房屋条件不成熟才躲过一劫）。

企业如何避坑？3个实操建议：

1. 管好“嘴边协议”：别让员工口头承诺售房！所有销售必须签书面合同，盖公司公章。像本案中“多退少补”的口头约定，最容易埋雷。
2. 亮明“谁有权卖房”：在售楼处公示销售人员名单和授权范围，客户付款必须直接进公司账户。本案张某用个人收钱，公司却不出声，等于给骗子“递刀子”。
3. 定期“查漏洞”：尤其对合作方或股东（如张某这种投资人），要明确区分个人行为和公司行为。发现有人冒用公司名义，立刻发声明、报公安，别等客户告上门才后悔。

记住：客户信任的是“公司招牌”，不是某个员工。你松懈一秒，风险就可能放大十倍！

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