明知原租赁合同已解除仍占用房屋需承担租金责任-永城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初7658号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实及判决结果

永城市某下物资贸易有限责任公司是永城市东城区某路东侧、某路北侧房屋1-3层中用于KTV经营的2500平方米房屋的所有权人。永城市某下物资贸易有限责任公司与某物流托运部（经营者蒋某）的租赁合同于2024年2月26日解除。2024年3月28日，蒋某与张某签订《KTV转让协议》，将涉案房屋转租给张某，KTV的装饰装修和设备都转让给了张某。2024年4月，永城市某下物资贸易有限责任公司去收房租时才知道蒋某把KTV转给了张某。2024年5月18日，张某经营的KTV重新开业。2024年9月27日，张某向永城市某下物资贸易有限责任公司出具承诺书，内容为："永城市某下公司东方之星KTV房我确定使用，从2024年3月28日我使用时起向永城市某下公司交房租、订合同，否则，造成损失我本人承担，如不履行承诺，永城市某下公司有权锁门，我无条件走人。2024年10月31日前交250000元房租，11月30日前再交150000元，到2025年3月28日提前一次性交清2025年房租"。永城市某下物资贸易有限责任公司当天在承诺书上盖章并写"同意此承诺"。之后永城市某下物资贸易有限责任公司多次通过微信、张贴通知等方式向张某催要房租，并警告不交房租就锁门。张某一直没交房租也没腾房。2025年3月27日，张某只向永城市某下物资贸易有限责任公司的会计转了10000元。

另外，由于张某没付房租，永城市某下物资贸易有限责任公司在2024年6月4日把KTV的门锁了，直到张某出具承诺书后才把钥匙给他。

法院判决结果很简单：张某必须在判决生效后二十天内把2500平方米的房屋还给永城市某下物资贸易有限责任公司；同时要支付290000元的欠租，并从2025年3月29日起按每年40万元的标准继续交租直到还房为止；但法院没支持永城市某下物资贸易有限责任公司要求支付租金利息的请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案子看似是简单的房租纠纷，但对企业有非常重要的警示意义。我们来捋一捋关键点：

第一，别让"二房东"钻了空子。
蒋某（原租客）的合同2024年2月就解除了，但他3月份又把房子转租给张某。很多企业遇到这种情况，以为"反正不是直接和张某签合同"就不管了，结果白白损失几个月租金。其实，当原租赁关系已经结束，后面的转租都是无效的。企业一旦发现有人在占用自己的房子，不管中间经过多少手，都应该马上行动，直接找实际占用人谈。

第二，一纸承诺胜过十次口头交涉。
张某后来写的那张承诺书太关键了！虽然张某辩解说"刚出狱被逼写的"，但法院还是认了。这告诉我们：和租客谈事情，一定要落实到白纸黑字。比如可以这样写："本人确认从X月X日起使用房屋，同意按X元/月标准支付租金，如X日前未付，愿意无条件搬离"。盖章签字后拍照留存，这比微信群里发100条消息都有用。

第三，收房租别"心太软"也别"手太狠"。
永城市某下物资贸易有限责任公司6月份锁门的做法其实有风险。如果当时没留证据证明锁门是因为张某欠租，反而可能被反告"妨碍经营"。正确做法是：先发正式催款通知（微信+纸质），再给7-15天宽限期，超期后才能采取锁门等措施，同时全程录像取证。就像我们平时借钱给朋友，也得留个借条对不对？

第四，别等到欠租几十万才想起维权。
张某欠了46万多租金，企业才起诉。其实合同里完全可以约定："逾期7天发警告，15天锁门，30天起诉"。很多企业觉得"为几万块打官司不值"，结果越拖损失越大。记住：房租拖欠超过3个月，收回的难度会翻倍！

给企业管理者的实用建议：

1. 每季度亲自检查一次出租房屋，别只靠财务收钱
2. 新租客入场时必须验证前手合同是否有效
3. 承诺书/补充协议要包含"从何时起算租金""欠租几天可锁门"等具体条款
4. 微信催款时别只说"交租"，要写明"请于X月X日前支付X月X日至X月X日的租金XX元"

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