银行未核实房屋真实权属将丧失抵押执行权-永城案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终42号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年2月20日，苗某与案外人张某甲签订了《售房协议》，张某甲将其位于永城市房屋出售给苗某，房款价格92000元，当日苗某给付张某甲购房款90000元。案涉房屋苗某居住至今。

2009年3月16日，曹某取得包括案涉房屋在内，共计东户1层、2、3、4、6层，面积为394.98平方米的房屋所有权证。2009年12月20日，因曹某向河南永城某有限公司贷款，用永房字第000334号房产办理抵押登记，他项权证号为永房他证东城区字第号。

2009年12月1日曹某与张某甲签订的《售房协议》。曹某以115000元的价格将案涉房屋出售给张某甲。

河南永城某有限公司与曹某金融借款合同纠纷一案中，法院判决曹某应偿还借款本金70万元及利息，河南永城某有限公司有权对抵押房屋的拍卖或变卖价款优先受偿。2024年1月，银行申请强制执行并查封了该房屋。苗某提出执行异议被驳回后提起诉讼，一审法院判决不得执行该房屋。银行不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判，确认苗某有权排除对该房屋的强制执行。

三、核心观点与法律风险防范指南

这个案子看似是"一房二卖"的纠纷，实则暴露出企业（特别是金融机构）在业务操作中的重大风险点：办理抵押时未核实房屋真实权属状态，可能导致抵押权形同虚设！

为什么银行明明办了抵押登记，最后却不能执行房屋？关键在于法院查明的三个事实：

1. 房屋早已"易主"：曹某在2009年就把房子卖给了张某甲，2018年张某甲又转卖给苗某，苗某一直实际居住。而银行在2014年至2019年多次办理抵押登记时，根本没发现房子早已不是曹某的"财产"。

2. 银行犯了低级错误：作为专业金融机构，银行在办理抵押时既没上门查看房屋是否有人居住，也没核实房屋历史交易情况。试想，如果派人去现场看看，就会发现苗某一家已在此居住多年，哪还能继续给曹某办理抵押？

3. 法律有明确保护规则：根据最高人民法院规定，像苗某这样的购房者，只要满足"查封前签约、已实际入住、付清房款、非自身原因未过户"四个条件，其权利就优先于银行的抵押权。本案中苗某全部满足，银行只能"吃哑巴亏"。

企业风险防范实操建议（特别提醒金融机构注意！）

1. 抵押前必须"三必查"

• 必查房屋现状：亲自上门查看，确认是否空置/有人居住/有纠纷迹象。不要轻信抵押人"房屋自用"的口头承诺！
• 必查交易历史：到房管局调取房屋全部交易记录，重点查是否有未过户的买卖行为。
• 必查实际使用人：向物业、邻居、社区了解房屋实际使用者，要求抵押人书面承诺"房屋无第三方权利"。

2. 每次续贷都要重新核查
本案中银行最大的失误在于：2009年首次抵押后，2014年、2019年多次续贷时都沿用原有抵押登记，没重新核查房屋状态。记住：房屋状态会变，但你的审查义务不会过期！每次续贷都应视为新业务重新尽调。

3. 保留完整核查证据
上门查看时要拍照录像，制作《房屋现状核查表》由双方签字；要求抵押人提供近5年水电费缴纳记录（证明自用）；将所有核查材料入档保存。万一出问题，这些就是你的"救命证据"。

4. 普通企业也要引以为戒
不仅是银行，任何涉及资产交易的企业都要注意：

• 买设备/厂房时，必须确认卖方是否拥有完整处分权
• 接受资产抵债时，要查清资产是否存在隐性权利瑕疵
• 签约前务必做"权利尽调"，别等付了款才发现资产"不干净"

血的教训：本案中银行看似拥有"铁证如山"的抵押登记，却因疏于基本核查，导致70多万贷款面临无法收回的风险。这比没做成生意更可怕——你明明"赢了"，最后却颗粒无收！

四、专业支持让风险无处藏身

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