疫情期间商铺租户提前解约违约金可能大幅调减-荥阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)豫0182民初2388号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2019年5月6日，荥阳某桐房屋租赁有限公司与杨某签订《商铺租赁合同》，约定杨某承租荥阳市三公路与香竹路君临天下二期29#商铺底层，租赁期限为2019年3月1日起至2021年2月28日止，商铺建筑面积为134平方米，租金单价65元／㎡／月，租金每年一交，杨某在租金到期前15天需一次性缴纳下年度全年租金。合同约定杨某拖欠租金累计达30天的，某桐公司可以解除合同，杨某需支付拖欠租金并赔偿6个月租金作为违约金。合同签订后，杨某于2019年5月6日支付租金75423元，房屋质量金8710元，于2020年4月5日支付租金9525元。因疫情原因，杨某于2020年5月10日搬离涉案商铺，微信告知某桐公司不再履行合同，并将商铺钥匙交付某桐公司。另，杨某对房屋进行了装修，将一楼与二楼进行了隔断，支付装修费57857元。

法院最终判决：杨某于判决生效后十日内支付某桐公司违约金5000元；驳回某桐公司的其他诉讼请求。案件受理费698元，某桐公司负担673元，杨某负担25元。

三、核心观点与企业法律风险防范提示

这个案件告诉我们一个非常重要的法律风险点：疫情期间签订的租赁合同，即使租户提前解约，企业主张高额违约金也可能难以获得法院全额支持。

我们来拆解一下关键点：

1. 疫情属于"不可抗力"，但不是万能免责牌
   杨某以"新冠肺炎"疫情为由主张减免3个月房租，法院确实部分支持了——没有支持某桐公司要求支付2020年3-5月租金的请求。但法院同时认定：疫情只是影响支付时间，不能完全免除违约责任。很多企业老板以为疫情期间租户不交租就白住，这是大错特错！法院会根据实际情况"适当顺延"支付期限，但不会完全免除义务。

2. "6个月租金"的违约金条款可能成为废纸
   合同里白纸黑字写着违约要赔6个月租金（52260元），但法院只判了5000元！为什么？因为根据《民法典》规定，违约金"过分高于造成的损失"时，法院可以调减。本案中：

   • 杨某已经交了8710元质量保证金（法院同意抵扣）
   • 杨某装修花了57857元（提升了商铺价值）
   • 疫情确实影响了经营
     最终法院认为实际损失很小，5000元足够补偿。很多企业老板喜欢在合同里写"天价违约金"吓唬人，但在法律上站不住脚，反而会像本案一样——诉讼费大部分自己承担（某桐公司承担了673元，占96%）。

3. 租户搬走交钥匙=合同自动解除
   某桐公司起诉要求"解除合同"，但法院直接驳回了，因为杨某2020年5月10日搬走交钥匙时，某桐公司收了钥匙就等于默认解约了。企业遇到租户提前跑路，千万别干等！应该：

   • 立即发书面通知要求补救
   • 不要随便收钥匙（收了可能被视为同意解约）
   • 及时发布招租信息止损

给企业的实操建议：

• ✅ 合同要写"损失计算方式"：别只写"赔6个月租金"，应补充"违约金以实际损失为限，包括空置期租金、重新招租费用等"
• ✅ 疫情条款要具体：明确约定"如遇公共卫生事件，租金如何减免、需提供什么证明"
• ✅ 质量保证金别混用：本案中质量保证金被用来抵违约金，企业应单独约定"装修押金"和"履约保证金"
• ✅ 发生纠纷快行动：租户逾期15天就发催告函，30天内不补救立即起诉，避免损失扩大

四、征和律所助力企业规避租赁风险

本案中某桐公司本可主张的权益因合同条款设计缺陷大打折扣，这正是企业法律顾问的价值所在！征和律师事务所专为企业提供高性价比法律顾问服务——我们不是等到官司打输了才介入，而是在合同签订前就帮您堵住漏洞。特别推出"先体验后付费"模式：企业可先试用1个月顾问服务，满意后再按月付费，让您零风险享受专业法律保障。从租赁合同到用工管理，我们用实战经验帮企业把法律风险扼杀在摇篮中，让老板们真正睡得安稳、赚得踏实！