企业破产时未及时通知合同方将导致合同自动解除-郑州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)豫0191民初29436号
审理法院：河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年12月14日，竹某坤与郑州某置业有限公司签订了编号为Ｊ1**986号的《商品房买卖合同》一份，主要约定，竹某坤购买郑州某置业有限公司开发的位于郑州经济技术开发区街路号楼单元层号房**，建筑面积143.36平方米，总价款2,391,328元，首付款718,328元，剩余1,673,000元采取商业贷款的方式分期支付。

2019年2月20日，竹某坤与洛阳某股份有限公司郑州分行、郑州某置业有限公司作为保证人共同签订了《个人购房按揭合同》一份，主要约定，竹某坤向该行贷款金额1,673,000元，期限为300个月，年利率5.104%。郑州某置业有限公司为竹某坤的贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同生效之日起至抵押登记办妥且他项权证书交由银行收执之日止。

2021年4月6日，法院作出（2021）豫0191破申3号民事裁定书，裁定郑州某置业有限公司进入破产清算程序。郑州某置业有限公司破产管理人未在两个月内即2021年6月6日通知竹某坤和某某支行。

2022年5月27日，郑州某置业有限公司发布债权申报公告通知，竹某坤与郑州某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》在第三批拟注销网签及备案范围内。

另查明，2022年5月26日，洛阳某股份有限公司郑州分行更名为某某银行股份有限公司郑州美盛中心支行，2022年9月30日某某银行股份有限公司郑州美盛中心支行更名为中原某股份有限公司巩义竹林支行。

法院判决结果：确认竹某坤与郑州某置业有限公司的《商品房买卖合同》于2021年6月6日解除；确认竹某坤与中原某股份有限公司巩义竹林支行的《个人购房按揭合同》于2021年6月6日解除，竹某坤无须再向银行偿还剩余按揭贷款；中原某股份有限公司巩义竹林支行需返还竹某坤2021年6月6日后支付的贷款本息292,108.03元。

三、企业法律风险防范指南

这个案例的核心在于：当企业进入破产清算程序后，如果管理人没有在法定的两个月内通知合同相对方，法律上就自动视为合同已经解除。这给企业带来了巨大的法律风险，特别是对于房地产开发商和其他可能面临破产风险的企业。

风险点一：合同管理不及时导致"自动解除"

本案中，郑州某置业有限公司的管理人没有在2021年4月6日破产申请受理后的两个月内（即6月6日前）通知购房者和银行，结果导致《商品房买卖合同》被法院直接认定为"自动解除"。很多企业主以为，只要公司进入破产程序，所有合同都会自动暂停或作废，这是完全错误的。法律明确规定，管理人必须主动在两个月内作出是否继续履行合同的决定，否则就视为解除。

企业防范建议：

• 企业一旦出现经营困难，就要立即建立合同台账，对所有在履行的合同进行分类评估
• 重点标记那些可能影响企业核心业务或涉及大额资金的合同
• 设立专人负责合同管理，确保在破产程序启动后能及时作出决策
• 保留好所有通知相对方的证据，如邮寄回执、电子邮件发送记录等

风险点二：主合同解除引发连锁反应

本案中，由于《商品房买卖合同》被解除，法院认定作为"从合同"的《个人购房按揭合同》也必须一并解除。这意味着银行不能再向购房者追讨剩余贷款，而只能向开发商追偿。许多企业没意识到，一个合同的解除可能会引发一系列合同关系的崩塌。

企业防范建议：

• 在签订合同时，要明确约定"合同解除的条件和后果"
• 对于重要客户或大额交易，可以增加"合同解除的缓冲期"条款
• 定期评估主要合同的风险，特别是与上下游企业的长期合作协议
• 建立合同风险预警机制，当企业经营出现异常时，能快速识别受影响的合同

风险点三：忽视法律规定的"硬性期限"

本案的关键时间节点是"两个月"——这是《企业破产法》规定的硬性期限，没有任何商量余地。很多企业管理者不了解这些法律细节，等到发现问题时已经过了法定期限，想补救也来不及了。

企业防范建议：

• 企业高管要掌握基本的商事法律知识，特别是与企业经营密切相关的期限规定
• 与专业律师建立长期合作关系，确保在关键时刻能获得及时指导
• 制定企业"法律风险日历"，标记所有重要法律期限
• 定期组织法律培训，让关键岗位员工了解常见法律风险点

给企业的实用提示

1. 不是破产就万事大吉：企业进入破产程序后，管理人的工作才刚刚开始，很多责任反而更重了。特别是合同管理，必须在法定期限内完成评估和通知。

2. 别等"火烧眉毛"才找律师：本案中如果郑州某置业有限公司的管理人及时咨询专业律师，完全可以在两个月期限内作出合理决策，避免合同被自动解除。

3. 重视每一个通知义务：法律上，"通知"不是简单打个电话或发个微信，必须采用法定形式并保留证据。建议重要通知都采用书面形式并要求签收。

4. 合同审查要专业：很多企业使用的合同模板多年不变，可能已经不符合最新法律规定。建议每年至少进行一次合同全面审查。

作为企业法律顾问，我们经常看到类似案例：企业因为不了解法律规定的小细节，导致本可避免的损失。特别在当前经济环境下，企业更应重视法律风险防范，不要等到"出事"才后悔。

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