企业未明确授权第三方收款将导致无法追索购房款-枣阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)鄂06民终931号
审理法院：枣阳市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

枣阳市某建材公司注册成立于2013年5月15日，郭某是该公司的法定代表人，某某家园小区以该公司名义办理了房地产规划审批手续。郭某陈述："朱某群是郭某姥姥家的亲戚，某某家园小区建成后因位置偏僻，房屋难以销售，郭某就托亲戚朋友帮忙介绍销售房屋，朱某群是帮其出卖房屋的介绍人之一"。

2017年11月26日，孟某虎向朱某群支付购房款20万元，朱某群向孟某虎出具收条。2017年11月27日，某建材公司作为甲方与孟某虎作为乙方签订了《购房合同书》，约定房屋出售价格为23万元，乙方需一次性付清购房款20万元，2017年12月底付清3万元。合同签订当日，某建材公司向孟某虎交付了房屋，孟某虎装修后入住至今。某建材公司法定代表人郭某陈述在购房合同签订后当场将房产证原件交付给了购房者。案涉房屋于2015年7月27日办理了房产证，房屋所有权人为某建材公司。

某建材公司法定代表人郭某陈述朱某群帮其介绍销售4套房屋，购买者分别是孟某虎、王某峰、姜某军、叶某。在另一起案件中，郭某在姜某军的《购房合同书》背面手写证明："姜某军购房款已全部付清，购房款一部分现金一部分转账，全部付给朱某群，以后发生任何经济纠纷与姜某军无关。"

某建材公司于2024年向法院起诉，要求孟某虎支付购房款23万元及违约金11500元。孟某虎辩称已将购房款支付给朱某群，且公司法定代表人郭某知晓并认可这种支付方式。

法院经审理后认为，孟某虎已向朱某群支付购房款，某建材公司在合同签订当场即向孟某虎交付了房屋及房权证原件，且6年来未催要购房款，按照日常生活经验可以推断公司对朱某群收取购房款的行为予以认可。同时，诉讼时效已过（从2017年12月底开始计算，到2024年起诉已超过法定期限）。法院最终驳回了某建材公司的全部诉讼请求，二审维持原判。

三、案例的核心观点与法律风险提示

这个案例告诉我们：企业允许他人代收款项却不明确授权管理，将面临巨大法律风险！

许多企业老板可能认为："我只是让亲戚朋友帮忙介绍卖房，他们收的钱应该给我。"但法律不是这么看的。在这个案例中，法院认定朱某群不是简单的"介绍人"，而是构成了事实上的"委托收款"关系，原因有三点：

1. 交付行为即认可：公司当场交付房产证和房屋给买家，且长达6年不催款，这种"沉默"在法律上被视为默认同意第三方收款。就像你把孩子交给邻居照看，6年不闻不问，突然说"这不是我托付的"，法院很难支持。

2. 前后行为不一致：郭某在其他购房合同背面亲笔写下"购房款全部付给朱某群"的证明，却在本案中否认朱某群的收款权限。企业行为前后矛盾，法院自然采信对其不利的解释。

3. 诉讼时效已过：合同约定2017年底付清尾款，但公司2024年才起诉。普通民事权利的诉讼时效只有3年，过期就像食品过期，法律不再"保鲜"你的权利。

给企业的三大防范建议：

1. 白纸黑字定规矩：如需他人代收款项，必须签订书面授权书，明确写明"仅限介绍，不代收款"或"代收款必须当日转交"。口头约定在法庭上等于没有约定！

2. 及时跟进莫拖延：发现款项未到账，应在3年内及时催收。可以发书面催款函（保留邮寄凭证），或在微信、短信中明确提及欠款事项，这样能中断诉讼时效。

3. 统一收款留痕迹：企业应设立唯一收款账户，合同中明确写明"所有款项必须支付至公司指定账户"。如需现金支付，应由公司财务人员当面收取并开具盖章收据，切勿让非财务人员代收。

特别提醒：很多企业老板让亲戚朋友"帮忙卖房"，却不规范管理，最终既丢了客户又丢了钱。记住，商业交往中"情分"不能代替"规矩"，一次不规范的操作可能导致几十万元损失！

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