物业费能要回但违约金拿不到？原因在这里-钟祥物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0881民初1151号
审理法院：湖北省钟祥市人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2017年4月2日，钟祥某园房地产开发公司与广东某物业服务股份有限公司钟祥分公司签订《钟祥某园前期物业服务合同》，合同约定钟祥某园房地产开发公司选聘广东某物业服务股份有限公司钟祥分公司对坐落于钟祥市郢中镇龙山大道与显王路交汇处的钟祥某小区提供前期物业管理服务，物业服务收费标准为电梯洋房每月每平方米1.6元、双拼／联体住宅每月每平方米2.6元、商铺每月每平方米3元。

2017年8月10日，钟祥某园房地产开发公司与高某、杨某签订商品房买卖合同，约定高某、杨某购买的商品房为郢中显王路北侧（碧桂园）28幢1单元1-901号房，为住宅用房，建筑面积为120.07平方米。同日，杨某、高某与广东某物业服务股份有限公司钟祥分公司签订钟祥某园碧桂园前期物业服务协议，该协议约定高某、杨某交纳物业服务费的方式、标准按房屋建筑面积每月每平方米1.6元计收，并于每月5日前向物业公司交纳当月物业服务费，逾期交纳的从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。高某、杨某于2020年12月30日办理收房手续，自2023年5月起未交纳物业服务费。

另查明，2019年6月17日，广东某物业服务股份有限公司钟祥分公司变更为某物业服务集团股份有限公司钟祥分公司；2020年6月30日，又变更为某生活服务集团股份有限公司钟祥分公司。案涉前期物业服务合同在房管部门已进行备案登记，物业服务收费标准为电梯洋房每月每平方米1.5元。

法院判决结果：高某、杨某需向某生活服务公司支付2023年5月至2025年2月期间的物业费3922.69元，但驳回了某生活服务公司关于违约金5491.15元的诉讼请求，案件受理费由物业公司负担30元，业主负担20元。

三、案例核心观点及企业法律风险防范

这个案子看起来有点奇怪：物业公司明明胜诉了，要回了拖欠的物业费，为什么违约金却一分钱都没拿到？其实，答案就在法院判决书的一句话里："某生活服务公司提交的证据不足以证实其已全面履行了合同义务"。

通俗地说，就是物业公司没证明自己按合同约定把服务做到位了。你想啊，你去餐馆吃饭，菜上错了或者味道很差，你会乖乖付全款吗？业主也一样，如果觉得物业服务不到位，自然不愿意交费。但法院认为，业主欠费是事实，应该支付物业费；而物业公司想要额外的违约金，就得先证明自己服务是合格的。

对企业的重要启示：

1. "谁主张，谁举证"是铁律
   很多企业以为签了合同就万事大吉，其实不然。当你要向对方主张权利（比如要违约金、赔偿金）时，必须拿出证据证明自己已经履行了合同义务。就像本案中，物业公司主张违约金，就得先证明自己提供了符合标准的服务。

2. 日常服务要有"证据意识"
   物业公司应该怎么做？很简单：每天的清洁记录、维修工单、安保巡逻记录都要有签字或拍照；业主投诉要记录处理过程；定期发送服务报告给业主。这些看起来麻烦的小事，在打官司时就是救命稻草。

3. 合同约定要明确可操作
   本案中合同约定了"每逾期一日按5‰交纳违约金"，看似很明确，但为什么还是没拿到？因为法院认为物业公司自己没履约到位。所以签合同时，不仅要约定对方义务，也要明确自己的服务标准和证明方式。

4. 催收流程要规范留痕
   物业公司虽然发了催缴函，但没证明服务过程。正确的做法是：催费时附上近期服务报告，用邮政EMS寄送保留回执，同时短信、微信同步通知。这样既能促进业主缴费，又能留存证据。

不只是物业公司，所有企业都该注意：

• 提供服务的企业：每次服务后让客户签确认单，或通过APP让客户电子确认
• 供货企业：送货单必须有收货人签字，重要货物建议拍照录像
• 咨询类企业：会议纪要、方案确认邮件都要保存好

记住：打官司不是比谁有理，而是比谁的证据更扎实。很多企业输了官司，不是因为没道理，而是因为"空口无凭"。

企业法律风险防范小贴士

1. 建立"服务过程全记录"制度，小事也要留痕
2. 重要沟通不用口头，尽量用书面或可留痕的方式
3. 定期自查合同履行情况，发现问题及时补救
4. 遇到欠款先别急着打官司，先整理好履约证据链

作为企业，您可能觉得请法律顾问是"花钱买平安"，但其实专业法律服务能帮您"花小钱省大钱"。征和律师事务所为企业提供量身定制的法律顾问服务，不仅拥有处理各类商事纠纷的实战经验，更注重用通俗语言让企业主真正理解风险点。我们提供极高的性价比方案，您甚至可以先试用我们的服务，满意后再付款，让法律保护真正成为企业发展的助推器，而不是成本负担。