房屋租赁合同逾期占用费约定过高法院可依法调低-松滋房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂10民终1824号
审理法院：湖北省荆州市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

松滋某通商贸有限公司租赁松滋某业车业有限公司、松滋某业商业管理有限公司的商铺27栋105-108号（面积355.5平方米）和8栋105-108号、111号、112号（面积1572.92平方米），合计1928.42平方米。合同约定租赁期为2017年12月1日至2020年11月30日，合同到期后，松滋某通商贸有限公司未按期交还房屋，实际占用至2021年3月8日。合同中约定，租赁期满后如逾期占用商铺，需按90元/㎡/月的标准支付占用费。

松滋某通商贸有限公司主张因疫情影响应减免3个月租金，并认为逾期占用费计算标准过高应予调整。一审法院判决松滋某通商贸有限公司支付房屋占用费619022.82元。二审法院经审理后认为：1.疫情期间48天租金可减半处理，共减免26871元；2.逾期占用费标准（90元/㎡/月）明显高于原租金标准，应参照原合同租金标准计算；3.实际占用天数为97天而非107天。

最终，二审法院撤销一审判决，改判松滋某通商贸有限公司向松滋某业商业管理有限公司支付房屋占用费141306.6元（原应支付168177.6元，扣除疫情期间减免的26871元）。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案例给企业敲响了警钟：看似"合理"的合同条款，可能在纠纷发生时被法院认定为"不合理"而被调整。为什么90元/㎡/月的逾期占用费会被法院大幅调低？关键原因有三点：

1. 合同条款明显失衡，违背公平原则

原合同约定逾期占用费90元/㎡/月，而实际租金标准为：8号楼一楼40元、二楼18元；27号楼一楼26元、二楼10元。逾期占用费是正常租金的2-9倍！法院认为这属于"明显过高"，违背了《民法典》规定的公平原则。企业在制定合同时，违约金或占用费标准不应过分高于实际损失，一般不应超过实际损失的30%。建议：设定违约金时，可参考"正常租金的1.3倍以内"，既起到警示作用，又不会被法院认定为"过高"。

2. 疫情等不可抗力事件需要灵活处理

松滋某通商贸有限公司主张减免3个月疫情期租金，但因其企业规模小（注册资本仅10万元），二审法院基于公平原则支持了部分减免（48天减半）。这提醒企业：遇到疫情等重大公共事件，即使合同未约定，也应主动与对方协商调整，保留相关证据（如政府管控通知、经营数据等）。若一味坚持"按合同执行"，可能在诉讼中处于不利地位。建议：在合同中增加"不可抗力"条款，明确约定在类似情况下双方如何分担损失。

3. "未使用部分"不能作为拒付费用的理由

松滋某通商贸有限公司辩称二楼未装修使用，应减半计算占用面积，但法院未予支持。因为房屋交付后，如何使用是承租人的权利，不影响其按约定支付费用的义务。这警示出租方：验收交付时务必做好书面记录；也警示承租方：即使部分房屋未使用，只要未退还钥匙、未办理交接手续，就仍需承担占用责任。建议：租赁期满时，双方应现场清点、签署《房屋交接确认书》，明确房屋状态和交接时间。

给企业的实用建议：

• 合同条款要"合理有度"：违约金、占用费等条款不宜过高，避免被认定为"格式条款无效"或"显失公平"。可设定为"正常租金的1.2-1.5倍"，既体现约束力，又符合司法实践。

• 疫情等特殊情况主动协商：遇到经营困难时，及时与对方沟通，保留书面协商记录。即使最终未能达成一致，也能证明己方善意，可能影响法院裁量。

• 交接手续必须规范：租赁期满后，务必办理正式交接，拍照录像留存证据。口头说"我不要了"不等于法律意义上的"已交还"。

• 定期审查合同履行情况：在合同到期前1-2个月启动续租或退租流程，避免因疏忽导致"事实租赁"或高额占用费。

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