抵押预告登记后房屋完成首次登记保证人责任自动免除-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初212号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年1月10日，张某、周某（借款人）为购买松滋市某街道某路某幢某室房屋，与中国某股份有限公司松滋支行（以下简称某支行）、湖北松滋某房地产开发有限公司（以下简称信达某公司）签订《个人住房借款合同》，约定：某支行向张某、周某出借35万元，借期180个月；张某、周某用所购房屋作抵押担保，并于当日办理了商品房预售抵押预告登记（证号：房预新江口镇字第21号）；信达某公司作为开发商提供“阶段性保证”，即保证责任持续到抵押登记办妥、他项权利证书交给某支行为止。2014年1月17日，某支行向信达某公司账户支付35万元。2017年1月11日，信达某公司为该房屋办理了不动产首次登记（证号：鄂（2017）松滋市不动产权第08号）。但此后张某、周某未按时还款，截至2024年5月10日，拖欠本金233762.81元、利息40127.21元、罚息15396.80元，合计289286.82元。某支行起诉要求张某、周某还款，并主张对房屋优先受偿，同时要求信达某公司承担连带保证责任。

法院判决：支持张某、周某向某支行偿还全部欠款本息；确认某支行对抵押房屋折价或拍卖款在35万元范围内享有优先受偿权；驳回某支行要求信达某公司承担连带责任的诉求。

三、核心风险提示：阶段性保证责任何时“自动下车”？

这个案子看似是银行和借款人的纠纷，但真正给企业敲响警钟的，是开发商信达某公司“逃过一劫”的关键点——房屋完成首次登记后，开发商的保证责任自动免除。

许多房地产企业在卖房时，会为购房者向银行提供“阶段性保证”，承诺在购房者办妥房产证并抵押给银行前，替购房者兜底还款。企业往往以为“只要房子没过户，我就得一直担责”。但本案法院明确指出：根据《民法典担保制度解释》第52条，只要房屋办完首次登记（即开发商拿到大产证），且抵押预告登记没失效，银行的抵押权就从预告登记那天起生效。此时，银行已能通过拍卖房屋优先拿回钱，再让开发商承担连带责任就“不公平也没必要”。

对企业来说，这暴露两大风险：

1. 开发商“躺赢”风险：如果企业是信达某公司这类开发商，千万别以为阶段性保证是“无限责任”。务必盯紧房屋首次登记时间！一旦登记完成（通常由开发商主动办理），立即书面通知银行“我的保证责任已结束”，并保留证据。否则银行可能错误追责，拖累企业资金流。
2. 银行“踩坑”风险：如果企业是银行等债权人，不能光靠开发商口头承诺。必须建立动态监控机制：在放款后定期查房屋登记状态（例如每季度向不动产登记中心核对），确保在首次登记完成后及时办理正式抵押登记。否则，像本案中银行直到2024年才起诉，中间隔了7年，虽保住抵押权，却白白损失向开发商追偿的机会。

一句话总结教训：阶段性保证不是“长期饭票”，房屋首次登记完成=保证责任“倒计时结束”。企业无论是当保证人还是债权人，都要把“登记进度”当生命线，早盯、早管、早留痕！

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