签订抵押合同不办登记，银行无法优先受偿 - 松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂1087民初2382号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果
2023年1月5日，松滋某银行有限公司与胡某签订《个人借款合同》约定，银行向胡某发放借款25万元，期限自2023年1月5日至2026年1月4日，年利率8%，还款方式为等额本息；还约定，逾期借款罚息利率为合同利率1.5倍即12%，逾期利息按罚息利率计算复利。当日，双方还签订《最高额抵押合同》约定，胡某以其所有的位于松滋市道号的房屋为上述借款提供抵押担保。担保范围包括但不限于主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权的费用、保管担保财产和实现担保权益的费用以及其他应付款项。2023年1月6日，松滋某银行有限公司又与刘某签订《最高额保证合同》约定，刘某为上述借款合同下的银行全部债权承担连带保证担保责任，担保范围包括但不限于主债权本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、实现债权的费用等其他款项，保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同下被担保债务的履行期届满之日起三年。合同签订后，松滋某银行有限公司于2023年1月10日如约发放借款25万元至胡某账户。2024年1月起，胡某未能按约偿还本息，银行遂于2024年8月26日向胡某、刘某发出《全部收贷通知书》，宣布未到期的贷款本息提前到期。截止2024年8月26日，胡某尚欠借款本金175555.93元、利息8171.71元、复利328.61元、罚息1976.23元，合计186032.48元。
同时查明，松滋某银行有限公司与胡某签订《最高额抵押合同》后，双方对约定的抵押物即位于松滋市道号的房屋未办理抵押登记。

法院判决结果很简单：胡某要还清所有欠款（本金加利息、罚息等共186032.48元），刘某作为担保人得连带承担这笔债务；但银行想用胡某的房子优先抵债的请求被驳回了，因为房子根本没办抵押登记。

三、核心风险提示：抵押合同签了≠能优先受偿，登记才是关键！
这个案子看似普通，却藏着企业最容易踩的大坑：签了抵押合同，却忘了办登记，结果担保形同虚设！
银行和胡某白纸黑字写了抵押合同，还约定了房子担保债务，但法院为啥不支持银行“先卖房子还钱”？因为法律有硬性规定：房子、土地这类不动产抵押，光签合同没用，必须去不动产登记中心办登记。没登记，就像给房子贴了“已抵押”的标签却没撕开包装——外人根本不知道这房子有“债务枷锁”，银行自然不能优先卖房抵债。本案中，银行只忙着放贷签合同，却漏了最关键的登记步骤，导致25万借款少了“安全绳”，只能干瞪眼看着刘某的连带担保兜底（万一刘某也没钱，银行就惨了）。

企业避坑指南：

1. 抵押=签合同+办登记，缺一不可！
   无论是借钱给别人还是别人借给你，涉及房产、厂房等抵押时，签完合同24小时内就要去当地不动产登记中心办手续。别信“过几天再说”，拖一天风险涨十分——万一抵押物被偷偷转卖或查封，你的债权就裸奔了。
2. 担保别只盯“人保”，小心“人保”变“空保”！
   本案中刘某的连带担保救了银行一命，但如果刘某破产或失联呢？企业设置担保时，必须“人保+物保”双保险：既要找靠谱的担保人（查清资产状况），更要确保抵押物登记到位。
3. 定期自查担保“健康码”！
   每季度花10分钟核对：抵押登记证是否到手？担保人联系方式是否有效？合同里“实现债权的费用”是否明确包含律师费、保全费？（本案银行就因条款写得全，顺利让被告承担了诉讼费）。

记住：法律不保护“我以为”，只认“我办了”。签合同时省下的100元登记费，可能换来100万坏账！

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