商铺出租方擅自断水断电将承担租金损失责任-阳新租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初2113号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2021年9月15日，阳新某有限公司作为出租方（甲方）、柯某作为承租方（乙方），双方签订《某区商用租赁合同》，约定由柯某承租阳新县城东新区某湖一号商业街3＃-106铺用于经营建材，商铺建筑面积68平米，租期自2021年11月1日起至2024年10月30日止。租金标准为每月2720元（年租金32640元），第三年起每年递增5%。合同约定：每12个月为一个计租期，乙方应在计租期结束前60日内支付下一期租金；若乙方逾期付款，甲方有权解除合同并按日3%收取违约金。合同签订后，甲方交付商铺，乙方支付了第一年度（2021年11月1日-2022年10月30日）租金。但乙方以商铺漏水为由拒付第二年度（2022年11月1日-2023年10月30日）租金27200元。甲方起诉后，一审判决乙方全额支付租金，但乙方上诉至黄石中院。二审法院认定甲方存在履行瑕疵（商铺漏水问题未解决），酌定乙方按70%比例支付租金19040元。此后，乙方既未履行判决，也未支付第三年度（2023年11月1日-2024年10月30日）租金28560元。

另查明：2022年7月29日，甲方发送租金催缴通知书，要求乙方在2022年8月2日前缴费，否则将于8月10日10:00断水断电并锁门。8月10日，甲方对商铺断水断电并锁门，导致商铺长期关闭。至本案诉讼时，合同虽已到期（2024年10月30日），但乙方仍未腾退商铺。

判决结果：

1. 双方《某区商用租赁合同》于2024年12月30日解除；
2. 柯某在15日内腾空商铺并返还给阳新某有限公司；
3. 柯某支付2023年11月1日-2024年12月30日租金14280元（原租金28560元的50%）及违约金（按一年期LPR四倍计算）；
4. 驳回阳新某有限公司其他诉讼请求（包括双倍违约金、律师费等）。

三、企业如何防范租赁合同法律风险

这个案子看似是租客欠租，但最终房东只拿回一半租金，问题出在房东自作主张断水断电！很多企业老板以为："租客不交钱，我锁门断电天经地义"，但法律可不是这么算账的。

关键教训：

1. "断水断电"是把双刃剑
   合同里即使写了"逾期可断电"，也不代表能随便操作。本案中，房东在租客欠租后直接锁门断电，导致商铺无法经营。法院认为：这属于房东自己的违约行为！因为《民法典》规定，出租方有义务保证房屋符合约定用途。你一断电，等于自己先把房子"毁了"，后续租金损失自然要和租客"各打五十大板"（本案租金减半）。
   ✅ 企业该怎么做：

   • 发现租客欠租，先发正式《催款函》（保留邮寄证据）；
   • 若租客仍不付钱，立即起诉并申请财产保全，而不是自己动手"执法"；
   • 万不得已需收回房屋，必须通过法院执行，切勿私力救济！

2. "违约金越高越好"是大坑
   合同里约定"日3%违约金"（年化1095%！），看似很厉害，但法院根本不认。本案违约金被直接砍到一年期LPR四倍（目前约14.8%）。约定过高反而让企业显得"不讲理"，降低法院支持力度。
   ✅ 企业该怎么做：

   • 租赁合同违约金建议定为日0.05%~0.1%（年化18%~36%），既合法又合理；
   • 明确写清"违约金包含租金损失、律师费等"，避免后续扯皮。

3. "拖着不处理"反而赔更多
   本案中，房东在二审判决后既没要求解除合同，也没及时收回房屋，放任商铺空置一年多。法院指出：你有"减损义务"！根据《民法典》第591条，非违约方必须采取措施防止损失扩大，否则扩大部分的损失自己承担。
   ✅ 企业该怎么做：

   • 租客欠租超30天，立即发《解除合同通知书》；
   • 45天内若未腾房，直接起诉+申请强制腾退，别等"过完年再说"！

一句话总结：
收不到租金时，别当"霸道房东"——锁门断电不如拿起法律武器，合同漏洞不如提前堵上！

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