租赁合同到期不还房须支付高额占用费-阳新租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5649号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年12月13日，明某作为买受人与阳新某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于阳新县兴国大道锦华都城S1#商业综合体幢425铺号房，建筑面积28.61平方米，总金额199000元。合同签订后，明某向阳新某置业有限公司及相关部门交付了购房款、住宅专项维修资金、税费等费用。

2016年12月13日，阳新某公司与明某签订《委托经营管理协议书》，约定由明某委托阳新某公司负责对位于阳新县兴国大道锦华都城S1#号楼4层25号商铺进行统一招商运营管理。委托经营管理期限暂定为5年（2017年10月1日至2022年9月30日），其中前三年（2017.10.1-2020.9.30）为培育期，委托收益归阳新某公司所有；后两年（2020.10.1-2022.9.30）阳新某公司每年向明某支付税前收益19415元。

同日，明某与阳新某公司签订《授权委托书》，授权阳新某公司作为出租人全权代表明某处理商铺租赁事宜，委托期限至2022年9月30日止。

2021年5月28日，明某就案涉商铺办理了不动产权证。

2023年3月1日，明某以租期届满后阳新某公司未按约返还商铺及支付相关收益为由提起诉讼，法院判决阳新某公司腾退房屋并支付截止到2023年5月1日的各项费用。2023年12月7日，黄石市中级人民法院维持一审判决。

判决生效后，阳新某公司未能按判决腾房，继续占用涉案房屋。明某提起本案诉讼，要求阳新某公司支付2023年5月2日之后的房屋占用费，阳新县某馆音乐会所承担连带责任。

查明，阳新某公司与明某租赁期限已届满，现实际占用人为湖北某公司，但双方未签订合同。诉讼过程中，湖北某公司支付了明某主张的房屋占用费22000元（2023年5月1日至2024年12月31日），明某对此予以认可。

判决结果：法院认为明某的权益已得到实现，驳回了明某的诉讼请求，但判决案件受理费285元由湖北某公司负担。

三、企业必须警惕的三大法律风险

这个看似简单的案子，藏着企业主最容易踩的"合同到期陷阱"。很多老板以为"租期到了对方不续租就自动结束"，结果白白损失大量钱财。本案的核心教训是：合同到期后，只要对方继续占用你的房屋，你就该收"占用费"而不是"租金"，而且标准可能更高！

风险一：合同到期不处理=自动续约的致命误区

本案中，明某与阳新某公司的合同2022年9月30日就到期了，但直到2023年3月才起诉。这5个多月的空档期，导致：

• 原合同已失效，无法按原条款主张权利
• 形成"事实租赁关系"，责任主体变得复杂（最后是湖北某公司而非合同方付款）
• 需要额外打官司确认占用费标准

企业实操建议：

• 设立合同到期"双提醒"机制：合同到期前60天发书面通知，到期前30天再发催告函
• 在合同中明确写清："合同期满后3日内不腾房，占用费按原租金200%计算"
• 到期后立即拍照取证，保留房屋被占用的证据

风险二：委托经营=把钥匙交给陌生人

明某采用"委托经营管理"模式，把房子全权交给阳新某公司，结果出现：

• 根本不知道房子被转租给谁（阳新县某馆音乐会所）
• 合同到期后联系不上实际占用人
• 被迫打两次官司才能拿回钱

企业避坑指南：

• 绝不在委托合同中写"全权代表"，改为"在XX事项范围内授权"
• 要求受托方每月提供承租人名单和租金收据
• 合同必须约定："委托期满后7日内，必须带实际占用人共同办理交接"
• 每季度亲自去现场查看一次，别当"甩手掌柜"

风险三：赢了官司却拿不到钱的尴尬

明某虽然胜诉，但：

• 第一次官司判决腾房后，对方拒不执行
• 不得不花更多时间金钱打第二次官司
• 虽然最终拿到钱，但诉讼费还得自己先垫付

血泪经验：

• 首次起诉时立即申请"财产保全"，冻结对方账户
• 判决书里写明"逾期不履行，按日加收0.05%滞纳金"
• 判决生效后10日内必须申请强制执行，别等半年
• 对于商铺等不动产，可要求法院直接张贴"腾退公告"

给企业主的3个救命锦囊

1. 合同到期不是终点，而是风险起点
   建议在合同最后加一条："合同期满后，若乙方继续使用房屋，自动转为按月租赁，月租金上浮30%，且甲方有权随时解除合同"。

2. 委托经营必须"三要三不要"
   ✅ 要保留随时检查权 ✅ 要明确转租限制 ✅ 要约定交接保证金
   ❌ 不要交出房产证 ❌ 不要放弃知情权 ❌ 不要超过3年期限

3. 对付赖着不走的"钉子户"

   • 第1天：发《腾房催告函》（务必用EMS寄送，保留凭证）
   • 第7天：向物业发《停止服务告知书》（要求停水停电）
   • 第15天：直接向法院申请"行为保全"（比打官司快50%）

记住：法律不保护躺在权利上睡觉的人。合同到期后，每拖一天，你的损失就多一分，维权成本就高一截。别等到像本案中的明某一样，赢了官司却折腾大半年，才拿回本该属于自己的钱。

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