房企代偿购房贷款后有权向购房者追偿-宜城追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2024)鄂0684民初5482号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实和判决结果

2018年9月27日，宜城某置业有限公司与湖北某农村商业银行股份有限公司签订了编号万众2018927-1号《商业住房及商铺按揭贷款业务合作协议》，约定由湖北某农村商业银行股份有限公司对购买宜城某置业有限公司的"凯旋华府"项目商业住房及商铺的购房人提供按揭贷款，宜城某置业有限公司自愿为借款人提供阶段性连带责任保证，保证担保范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用。2020年7月16日，宜城某置业有限公司与屈某、胡某凤签订了《房屋买卖合同》，约定屈某、胡某凤购买宜城某置业有限公司开发的商品房，房屋总价552378元，支付首付款166378元，剩余386000元办理银行按揭贷款。2020年9月1日，屈某、胡某凤作为借款人，宜城某置业有限公司作为保证人，共同与湖北某农村商业银行股份有限公司签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，借款386000元，期限240个月。合同履行中，屈某、胡某凤未按期偿还银行贷款本息。自2022年9月29日至2023年11月30日期间，宜城某置业有限公司为屈某、胡某凤代偿三笔款项，合计22152.53元。

法院判决：屈某、胡某凤需向宜城某置业有限公司支付代偿款22152.53元及利息（自2024年12月19日起按年利率3.1%计算至清偿之日止）。

三、核心风险点与防范建议：担保不是"白帮忙"，但要会"留后手"

这个案子说白了就是：房企给购房者做了银行贷款的"担保人"，结果购房者不还钱，银行直接从房企账户扣了2万多块。好在法院支持房企向购房者要回这笔钱。但对企业来说，这可不是"赢了官司就万事大吉"——担保容易追偿难，关键在事前防风险！

3个血泪教训，企业务必牢记：

1. "阶段性担保"不写清楚？可能无限期背锅！

本案中，房企能胜诉的关键是协议里写明了"阶段性连带责任保证"（即担保只到购房者办完房产证为止）。但现实中，很多企业签协议时图省事，只写"提供担保"，没明确担保期限。结果购房者拖着不办证，房企就得一直替人还钱！
✓ 正确做法：在《按揭贷款合作协议》中必须写清："担保责任自购房者取得房产证并完成抵押登记之日起终止"，并约定购房者需在收房后30日内办证，否则承担违约金。

2. 代偿后光等银行通知？钱可能打水漂！

本案房企还算及时，代偿后马上起诉。但很多企业以为"银行会处理"，等发现被扣款时，购房者已失联多时。更惨的是，如果超过3年诉讼时效再追偿，法院直接驳回！
✓ 正确做法：

• 在《房屋买卖合同》中加一条："如因您逾期还款导致我司代偿，我司有权从您已付房款中直接扣除，且您需在5日内补足"；
• 建立月度还款监控表，发现购房者连续2期逾期，立即发《催告函》并短信/微信留证。

3. 证据不齐全？打赢官司也拿不回钱！

本案房企能胜诉，全靠保存了合作协议、借款合同、代偿凭证三大关键证据。但现实中，不少企业财务扣款后不索要《代偿证明》，或把合同原件乱放，导致起诉时证据链断裂。
✓ 正确做法：

• 代偿后24小时内向银行索要盖章的《代偿证明》；
• 在合同中约定购房者详细送达地址（如："武汉市武昌区XX路XX号，电话138XXXX"），避免像本案一样需要公告送达（耗时6个月+）。

给房企老板的实在话

提供贷款担保是卖房的"标配"，但千万别当成"走过场"。真正的风险控制不是事后追债，而是事前堵漏洞：

• 签协议时多花2000元请律师审核，可能避免20万元损失；
• 给购房者做简单征信筛查（银行APP可免费查），对信用差的提高首付比例；
• 在样板间公示"逾期还款后果"（如：代偿后每日0.05%违约金），用警示降低违约率。

法律不是绊脚石，而是企业护城河。会用规则的企业，才能把风险转化为竞争力！

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