物业费标准调整必须公示并保留证据才能合法收费-老河口物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0682民初1574号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2016年6月11日，万某波与襄阳某设投资有限公司签订《商品房买卖合同》购买位于老河口市的商品房，该房屋经测量建筑面积为102.5㎡。2016年12月11日，老河口市某物业有限公司与万某波签订《前期物业管理服务协议》，约定高层住宅物业管理服务费按1元／月／㎡收取。2018年3月24日，老河口市发展和改革局、老河口市住房和城乡建设局发布《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，规定自2018年4月1日起老河口市市区前期住房物业综合管理服务收费标准等级一级高层住宅（电梯房）为1.3元／月／㎡。老河口市某物业有限公司已将该通知在小区进行了公示。协议签订后，万某波交纳了2017年11月10日至2019年1月9日物业服务费，但自2019年1月10日起至2022年10月31日拖欠物业服务费6091元。老河口市某物业有限公司通过到万某波房屋张贴交费通知单的方式多次催收无果后诉至法院。

法院判决：万某波于判决生效之日起十日内向老河口市某物业有限公司支付拖欠的物业服务费6091元，案件受理费25元由万某波负担。老河口市某物业有限公司自愿放弃违约金的诉讼请求，法院予以准许。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子看似简单，却给物业服务企业敲响了警钟：物业费标准调整必须规范操作并保留证据，否则很可能收不到该收的费用！

很多物业公司老板可能觉得："政府都发文涨物业费了，我直接按新标准收费不就行了吗？"但这个案例告诉我们：光有政府文件还不够，必须做好两件事！

第一，必须按规定公示。本案中，老河口市某物业有限公司将政府新出台的收费标准在小区进行了公示，这是法院支持其按1.3元/㎡收费的关键。如果没有公示，即使政府文件已经生效，法院也可能只支持原合同约定的1元/㎡标准。很多物业公司在实际操作中，以为发个微信群通知就算"公示"了，但一旦打官司，这种"公示"很难被法院认可。正确做法是：在小区公告栏、单元门等显著位置张贴书面通知，并拍照留存，最好让业主签收确认。

第二，必须完整保留服务证据。法院之所以支持物业公司的诉求，是因为认定了"原告已向包括被告在内的小区业主提供了相应的保洁、安保、绿化等物业服务"。但很多物业公司败诉，就是因为拿不出充分的服务证据。建议物业公司：建立规范的服务记录制度，比如每天的保洁记录、安保巡逻记录、设备维修记录等，最好有业主或第三方签字确认。不要等到业主拖欠物业费才着急找证据，那时往往为时已晚。

特别提醒企业注意三个常见误区：

1. "业主不交费就是耍赖，法院肯定支持我们"：本案中业主万某波没出庭，看起来物业公司赢定了。但如果物业公司没有做好上述两点，即使业主不到庭，法院也可能因证据不足驳回诉讼请求。打官司就是打证据，不是打道理！

2. "涨价就发个通知就行"：物业费标准调整必须严格按合同约定和政府规定执行。本案中合同明确约定"物业管理服务费收取标准在合同期内如需调整，以物价部门核定为准"，物业公司据此调整才获支持。如果合同没约定调整机制，单方涨价可能构成违约！

3. "催收只是走个过场"：本案中物业公司通过张贴通知单方式催收，法院认可了这种催收行为。但实践中，很多物业公司催收不规范：通知单没写清欠费明细、没保留送达证据、催收间隔过长等，都可能导致诉讼时效过期而败诉。建议：规范制作催费通知，写清欠费期间、金额、依据；采用多种方式送达（张贴、邮寄、短信等）；每次催收都要留存证据。

作为企业，特别是物业服务企业，一定要记住：合同是你的"护身符"，证据是你的"护身符"。签订合同时要规范严谨，履行合同时要保留完整记录，调整收费时要依法依规操作。不要等到业主拖欠费用、拒交物业费时才后悔当初没做好这些基础工作。

征和律师事务所温馨提示：物业服务合同管理看似简单，实则暗藏风险。我们为企业提供专业法律顾问服务，价格极高的性价比，更支持先试用满意后付款，让您零风险体验专业法律服务的价值。无论是合同审核、物业收费规范指导，还是纠纷预防处理，我们都能为企业量身定制解决方案，让您的经营更安心、更省心！