租赁合同到期后占用房屋仍需支付费用，第三方转让费不能抵扣租金-丹江口房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0381民初1074号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2014年6月6日，丹江口某公司（甲方）与陈某（乙方）签订《丹江口市行政事业单位房屋及门面房租赁合同书》，约定：出租房屋坐落于丹江口市道房楼楼**、一楼三楼市移民指挥部办公房和五楼会议室）。乙方承租该房屋用于医院。租赁期限为5.5年（自2015年7月1日至2020年12月30日止）。年租金总额为：首年租金人民币叁拾捌万元整，以后每年租金按3%逐年递增，先交款后使用，每一年度需提前一个月缴纳下一年度租金。乙方于本合同签订之日向甲方支付承租押金人民币壹拾万元，押金不计利息。合同期满，乙方付清全部租赁费用，将承租房屋及附属设施完好地交给甲方后，甲方将押金退还乙方。乙方应于租赁期满后一周内，将承租房屋及附属设施完好地交给甲方。承租期满，乙方逾期归还房屋的，每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的违约金，并承担因逾期归还甲方造成的损失。

2019年3月19日，丹江口市财政局印发《丹江口市行政事业单位门面房出租管理暂行办法》，载明：原属市直行政事业单位所有的门面房划转市某公司管理。

丹江口某公司于2021年8月27日、2021年10月21日向陈某发送房租催缴通知书，均载明双方已履行完毕2020年度租赁合同，根据招租前约定给予一年腾退期（2021年1月1日-2021年12月31日），在占用期间，房屋占用费按照上一年的租赁费用标准缴纳。2021年8月27日，陈某回复：收到，关于房租一事因涉及与库区培训中心65万元转让费尚未解决，某乙公司答复。2021年10月22日，陈某回复：将在与库区培训中心关于65万元转让费协调解决后坚决贯彻执行。2023年9月11日，丹江口市某资产经营管理有限公司向陈某发送催缴通知书，载明：你与原丹江口市某经营管理有限公司的房屋租赁合同已履行完毕……根据约定，你享有一年的腾退期，起止时间为2021年1月1日至2021年12月31日。经两次送达《催缴通知书》后已腾退房屋。房屋腾退期间，房屋占用费按照最后一期的年度租赁费向我公司缴纳，金额为440524.15元。2023年9月12日，陈某回复：因2021年由某公司牵头协调解决与移民局存在的65万元转让费一事一直未能得到有效解决，某丁公司予以协调解决65万元转让费后再按政策核算费用。

2022年1月29日，某医院向丹江某公司出具《年前丹江口市某医院关于房屋临时交接情况说明》，载明：我院租赁丹江口市移民服务中心库区**房屋，已于2022年1月25日搬迁完成……现将房屋及钥匙移交给贵公司，我院不再负责此栋楼房的安全及各项措施，某丁公司现场查看后进行交接。2022年1月30日，陈某在《年前丹江口市某医院关于房屋临时交接情况说明》注明：初步统计房内物品大概2月20日之前腾空。

另查明，2014年4月22日，丹江口库区某中心出具的收条载明今收到陈某加（系陈某之父）租房押金伍万元。2014年5月6日，丹江口市某商务酒店（转让方）与乙方陈某（受让方）签订《转让协议》，约定甲方同意将原投资承包经营的丹江口市某商务酒店客房部整体一至六楼（不含一楼其他门面、三楼移民指挥部办公用房和五楼会议室）房屋租赁权及使用权转让给乙方，期限2014年5月6日至2015年2月28日；转让费共计65万元。同日，丹江口市某商务酒店向陈某出具收据，载明收款事由为丹江口市某酒店客房部转让费，收款金额65万元。2014年5月8日，陈某加从其个人账户向丹江口某培训中心丹江饭店转账55万元。

还查明，丹江口市某医院成立于2014年7月31日，类型为个人独资企业，投资人陈某。

法院判决结果很简单：被告陈某、丹江口市某医院需在判决生效后15天内，共同向原告湖北某投资集团有限公司支付房屋占用费340524.15元，并从2024年4月11日起按银行贷款市场报价利率计算利息，直到付清为止；同时驳回了原告的其他诉讼请求。

三、案例的核心观点及企业法律风险防范指南

这个案子看似只是个普通的房租纠纷，但背后隐藏着三个极易被企业忽视的法律"陷阱"，很多老板都栽过跟头。

陷阱一：以为"腾退期"等于"免费使用期"
很多企业主认为，合同到期后双方协商给了"腾退期"，就可以免费使用房屋。本案中，被告陈某和他投资的医院在2020年12月30日合同到期后，又占用了房屋一年多，虽然双方约定了一年腾退期（2021年1月1日至2021年12月31日），但他们却认为这期间不用付钱。法院明确指出：腾退期不等于免租期！如果双方约定腾退期需支付费用，就必须按约定支付。企业签订合同时，一定要在条款中写清楚"腾退期是否收费、按什么标准收费"，避免日后扯皮。

陷阱二：拿给"别人"的钱想抵"你"的租金
被告陈某最委屈的一点是：他之前给某商务酒店支付了65万元转让费，又让父亲给库区某中心交了60万元，认为这些钱应该抵扣房租。但法院直接驳回了这个理由——因为收款方不是现在的房东！简单说就是：你付钱给张三，却想抵扣欠李四的钱，这在法律上是行不通的。企业经营中常犯这个错误：把和A公司的业务款、转让费等，拿来抵扣欠B公司的租金或货款。记住：不同主体之间的钱不能混为一谈！每笔款项必须对应明确的合同主体，否则打官司时法院不会支持。

陷阱三：个人独资企业，老板要"连坐"
本案另一个关键点是，法院判决陈某个人和他投资的医院"共同"承担责任。为什么？因为某医院是个人独资企业（就是老板一个人说了算的企业类型）。法律规定，这类企业的老板要对企业债务承担"无限责任"——企业没钱赔，就要用老板的个人房子、车子甚至存款来还债！很多小企业主不知道这个风险，以为开了公司就能"有限责任"，结果官司输了连累全家。如果你的企业是个人独资性质，务必咨询律师做好资产隔离，或者考虑转型为有限责任公司。

企业防范三招：

1. 合同到期前30天做"体检"：检查合同是否约定腾退条款、续租条件。如果需要腾退期，必须白纸黑字写明"腾退期间租金标准"，避免口头约定。
2. 钱只付给"合同上的人"：所有租金、押金必须支付给合同签字盖章的出租方，保留付款凭证。与第三方的交易单独签协议，绝不混同。
3. 个人企业要"升级"：如果是个人独资企业，建议在专业律师指导下转为有限责任公司，用"公司财产"隔离"个人财产"，避免一损俱损。

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