抵押预告登记后开发商担保责任免除关键点-天长金融借款合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常看到开发商因忽视房产抵押登记细节而背上巨额债务。今天用一个真实案例提醒您：只要房产已办首次登记，抵押预告登记就能直接生效，开发商的阶段性担保责任自动免除！ 别再傻等正式抵押手续了，否则可能白白替业主还贷。

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)皖1181民初5789号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实和判决结果

2018年8月27日，安徽某天长支行与戴某、张某、天长某公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定向戴某、张某发放53万元住房贷款，期限20年，天长某公司提供阶段性连带担保（即担保责任持续到正式抵押登记完成）。合同约定：若借款人连续3个月逾期，银行可提前收贷；逾期罚息在原利率基础上上浮50%。银行于次日放款后，戴某、张某以天长市某房产作抵押并办理了预告登记（注：类似“预登记”，非正式抵押）。但该房产一直未办正式抵押登记，仅于后期完成了建筑物所有权首次登记（注：即开发商拿到整栋楼的“大产证”）。戴某、张某从2025年1月起逾期，银行扣划天长某公司保证金后，仍欠本金40万余元及利息。

法院判决：

1. 戴某、张某30日内还清欠款及后续利息；
2. 银行对抵押房产拍卖款优先受偿；
3. 天长某公司仅对拍卖不足部分承担补充责任（即先卖房抵债，不够再由开发商补）；
4. 驳回银行要求开发商直接连带还款的请求。

三、核心观点：开发商如何避免“背锅”？

关键教训：房产办完“大产证”（首次登记）后，抵押预告登记立即生效，开发商担保责任自动解除！
本案中，天长某公司原本以为“没办正式抵押登记=还得全程担保”，结果法院依据《民法典担保制度解释》第52条明确：只要房子已办首次登记，抵押权就从预告登记日算起成立。银行能直接拍卖房产抵债，开发商自然无需再当“冤大头”。

企业风险防范三步走：

1. 紧盯“大产证”办理进度：
   开发商交房后，必须第一时间办理建筑物所有权首次登记（即整栋楼的产权登记）。案例中天长某公司因及时完成这一步，仅需对拍卖缺口补款，而非全额担责。

2. 预告登记≠失效保险：
   很多企业误以为“没办正式抵押=担保一直有效”，实则大错！一旦房产完成首次登记，预告登记即转为正式抵押权。务必在合同中写明：“担保责任至首次登记完成时终止”，避免模糊条款。

3. 设置双重保险机制：

   • 与银行约定：若业主逾期，立即启动房产处置程序；
   • 自行监控登记状态：通过不动产登记中心定期查询，发现首次登记完成即书面通知银行解除担保。

血泪教训：若本案房产未办首次登记，开发商将承担连带还款责任（即银行可直接要求开发商还全款）。而现实中，许多企业因疏忽登记流程，导致数百万保证金被划扣后仍要补窟窿！

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