物业公司不能以管道位于商家区域推卸公共设施维护责任 - 宁国财产损害赔偿责任纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿责任纠纷
案号：(2024)皖18民终446号
审理法院：安徽省宣城市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

王某系宁国市宁国大道桂冠花园2幢1单元401室业主，近年来王某及家人主要在外地居住，有时回家居住。2023年5月30日晚，王某从外地返回家中，发现位于厨房洗碗池的下水道管口被污水顶开，下水道污水自管口漫出，地面及家具等物品临近地面部位被积水所淹，其当即报告该小区物业公司即宁国某源物业管理有限公司。经宁国某源物业管理有限公司派人现场查看，发现水淹系该楼栋厨房共用下水道被堵塞反水所致。次日，宁国某源物业管理有限公司找来疏通管道的师傅，经现场查看、清疏，最终在该楼栋一楼宁某酒店内部消防通道边的下水管道弯道处掏出一个塑料饮水瓶，掏出该瓶子后，被堵塞的下水道当即疏通。事发后，经王某委托，评估机构作出评估报告，评定401室房屋内地板条、木地脚线、成品套装门等财产因水损造成的损失计27129元，王某为此支出评估费3000元，合计30129元。

2022年1月1日，桂冠业主委员会作为甲方与乙方宁国某源物业管理有限公司签订一份《物业服务合同》，其中约定宁国某源物业管理有限公司提供的物业管理服务包括"维护社区公共秩序、协助公安部门做好安全防范工作，物业共用部位的维修、养护和管理"以及"公共绿化及共用设施养护和管理"。

一审诉讼中，法院组织现场勘查查明：①王某401室房屋所在楼栋，其中1-3层为宁某酒店经营用房，4层及以上为业主住宅用房。②4层及以上所有住户厨房共用的下水管道直至楼顶与外界呈封闭状态，该管道自4层以下沿宁某酒店内位于消防通道边墙壁安装向下直至1层，并通过1层地面下弯道朝向室外的排污窨井；宁某酒店不使用该下水管道。③涉案下水管道经过宁某酒店内的部位，在管道接头处设有用于检修使用的检查口，该检查口处的螺纹盖可以打开，其中2层下水管道检查口螺纹盖下的管道外壁有污水长期沁出的痕迹，地面也有漫水痕迹。

法院判决宁国某源物业管理有限公司和宁某酒店各赔偿王某10545.15元。二审法院驳回宁国某源物业管理有限公司的上诉，维持原判。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个看似简单的"下水道堵塞"事件，却揭示了企业（特别是物业公司）常见的法律误区：以为公共设施只要"经过"商家经营区域，维护责任就自动转移给商家了。事实恰恰相反！

核心法律观点：

1. 公共设施责任不因位置转移——虽然下水管道经过宁某酒店内部，但它服务于楼上所有业主，属于小区公共设施。物业公司不能以"管道在商家地盘内"为由推卸责任。法院明确指出："公共排水管道属于业主共有设施，物业公司有维修、养护和管理义务"。

2. 消防通道就是公共区域——酒店声称"下水道在自家封闭区域内"，但法院认定该区域是消防通道，属于法定公共区域。物业公司辩称"这是酒店私密空间，我们无权进入"完全站不住脚。

3. "我做了检查"需要证据——物业公司一审说"只维护室外管道"，二审又改口"每三个月检查一次"，这种前后矛盾的说法让法院完全不采信。法院特别强调："物业公司未举证证明其定期对公共排水管道进行巡视、检查"。

企业风险防范要点：

对物业公司的警示：

• ✦ 重新审视服务合同：不要只关注"共用部位"字面意思，要明确所有服务于业主的设施都在责任范围内。合同里写的"维修、养护和管理"，不是选择题而是必答题！
• ✦ 建立全链条检查制度：即使管道经过商家区域，也应制定检查计划（比如每季度一次），并保留检查记录。本案中物业公司说"三个月看一次"，却拿不出任何记录，直接导致败诉。
• ✦ 对隐患主动预防：发现检查口可随意打开，应立即加装警示标识或上锁，而不是等出事了再说"这不是我的责任"。法院批评物业公司"既未张贴警示标识，也未增设上锁设备"。

对商家（如酒店、商铺）的警示：

• ✦ 不是"事不关己"：虽然商家不使用该管道，但作为区域管理者，发现检查口打开、管道渗水等情况，应及时通知物业并留存记录。本案中酒店因"未能证明已尽到谨慎注意义务"也被判担责。
• ✦ 警惕"卷闸门陷阱"：商家常把消防通道用卷闸门封起来，以为这样就变成"自家区域"。但法院明确指出：消防通道的法定属性不会因物理封闭而改变！

实用建议：

1. 物业公司：立即梳理小区内所有公共设施的走向，制作"责任地图"，特别标注经过商家区域的部分，纳入定期检查清单。
2. 商家：与物业签订《公共设施协同管理协议》，明确双方发现隐患时的通报义务，避免"背锅"。
3. 共同注意：对检查口等易被破坏部位，可加装电子监控或防拆封条，既防人为破坏，也保留证据。

很多企业栽跟头就栽在"我以为"上——物业公司以为"管道在商家地盘内就不用管"，商家以为"不使用的设施跟我无关"。这个案例告诉我们：法律不看"我以为"，只看"你做了什么"。保留证据、主动预防，才是企业防范风险的正道！

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