商品房销售补充协议限制违约金上限被认定无效-大冶商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂02民终144号
审理法院：湖北省黄石市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年12月11日，游某与大冶某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定游某购买该公司开发的中梁某项目11号楼2单元3层20302号商品房；房屋预测建筑面积为143.48平方米，总价720800元；出卖人应当在2023年12月31日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人使用；除不可抗力外，出卖人未在2023年12月31日前交付的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

同时，《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议约定：出卖人逾期交房超过90日，违约金总额不超过合同约定总房价款的1%。合同签订后，游某依约向大冶某房地产开发有限公司支付购房款。2024年5月16日，该公司应游某要求将案涉房屋实际交付其用于装修。2024年10月11日，案涉房屋所在楼栋完成竣工验收备案手续。

因逾期交房，游某起诉要求大冶某房地产开发有限公司按日万分之一支付违约金。大冶某房地产开发有限公司则主张应按补充协议约定，违约金不超过总房价款的1%（即7208元）。

一审法院判决大冶某房地产开发有限公司支付游某逾期交房违约金16362.16元（暂计算至2024年8月14日，后续以720800元为基数，按日万分之一计算至2024年10月10日）。大冶某房地产开发有限公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与风险防范提示

这个案子给我们敲响了警钟：开发商不能通过补充协议偷偷给自己"减责"，尤其是限制违约金上限的条款，很可能被法院认定无效！

很多房地产公司在卖房时，都会让购房者签一份"补充协议"，里面藏着"违约金最高只赔总房价1%"之类的条款。开发商觉得这是双方签的合同，应该有效。但法院不这么看——这种条款实际上大大减轻了开发商的责任，却严重损害了购房者的权益。

为什么呢？你想啊，房子逾期交房对普通老百姓影响有多大！可能要额外租房住，可能影响孩子上学，可能打乱整个家庭计划。而总房价1%的违约金，比如70万的房子才赔7000块，这点钱连一年的房租都不够，哪能弥补实际损失？在本案中，按合同约定的日万分之一计算，284天的违约金是16362.16元，而按补充协议的1%上限只赔7208元，差了一倍多！

法院明确说了：补充协议应该是对主合同的补充说明，不是让你钻空子的工具。特别是当购房者处于弱势地位时，开发商更不能利用签约时的信息不对称，偷偷设置不公平条款。开发商还拿"公司经营困难"当理由，但法院直接指出：企业自己的经营风险，不能转嫁给普通购房者！

给企业的三点实用建议：

1. 别玩"文字游戏"，条款要公平合理

   不要以为在补充协议里写个"违约金上限1%"就万事大吉。法院会看这个条款是否真正公平——逾期交房给购房者造成的实际损失（比如房租）是多少？违约金能不能覆盖这些损失？建议违约金标准可以参考当地房屋租金水平，日万分之一（年化3.65%）是比较常见的合理标准。

2. 提示义务要"真提示"，不能走过场

   很多公司以为给条款加个★号就算尽到提示义务了，但法院不买账！真正有效的提示应该是：把重要条款加粗加大、单独列明、甚至让客户手写"我已理解该条款"。最好有录音录像或双录证据，证明客户确实看懂并同意了这些特殊条款。否则，一旦打官司，法院可能直接认定这个条款"不存在"！

3. 补充协议不能和主合同"打架"

   主合同里写"按日万分之一赔违约金"，补充协议却说"最多赔1%"，这明显是矛盾的。法院会直接以主合同为准，因为《商品房买卖合同》里早就写了："补充协议中不合理减轻出卖人责任的内容，仍以本合同为准"。签合同时就要想清楚：补充协议应该是解释主合同的，不是推翻主合同的！

记住：诚信经营才是长久之道。别为了眼前少赔点钱，埋下群体诉讼的大雷。特别是现在"保交楼"是政治任务，更要把购房者权益放在首位。房子卖出去只是开始，后续的办证、维修都靠良好信誉支撑。合理设定违约责任，反而能赢得客户信任，减少纠纷风险。

（注：本文案例已对当事人信息做匿名化处理）