政府回购安置小区后商铺业主必须承担物业费 - 怀远追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2023)皖03民终2948号
审理法院：安徽省蚌埠市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2017年3月2日，安徽榴花物业管理有限公司与怀远县某镇政府签订《新怀家园安置小区前期物业服务合同》，约定由该物业公司为怀远县榴城镇新怀家园安置区提供物业服务，服务期限自2017年3月2日至2020年3月1日（实际服务至2020年5月31日），住宅收费标准0.55元/月/平方米，商铺0.90元/月/平方米。2022年4月14日，怀远县某镇政府已向物业公司付清2017年3月2日至2020年5月31日期间全部物业服务费，其中包含安徽某房开公司所有的9,410.35平方米商铺的物业费330,303.29元。

另查明，怀远县新怀家园安置小区由安徽某房开公司开发建设，小区建成后由怀远县某镇政府回购。2021年8月，物业公司起诉怀远县某镇政府要求支付物业费，法院判决某镇政府支付物业费及电梯运营费共计728,749.04元，该判决已生效并履行。

判决结果：
法院判决安徽某房开公司向怀远县某镇政府支付330,303.29元及利息（按年利率6%从2022年4月14日起计算至还清之日）。安徽某房开公司上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心风险提示：企业如何避免"被动买单"？

这个案子看似是政府和开发商的纠纷，实则给所有企业敲响警钟：产权归属决定责任归属，享受服务就必须付费！以下是企业必须警惕的三大风险点：

❌ 误区1："我是开发商，物业费该由政府/大业主兜底"

法院明确指出：虽然安徽某房开公司是小区建设单位，但政府回购后已成为小区"大业主"，而开发商保留的商铺属于其自有产权部分。作为实际享受物业服务的"小业主"，必须承担对应费用。
企业应对：

• 项目交付时务必厘清产权边界：哪些物业已移交？哪些仍归你所有？
• 保留物业的，要主动与物业公司或大业主签订书面协议，明确费用分摊规则（例如："自持商铺由我方单独签约付费"或"按面积比例分摊"）。

❌ 误区2："我没签物业合同，可以不认账"

开发商辩称"政府无权替我签合同"，但法院认为：你作为商铺业主，实际接受了物业服务却未提出异议，等于默认接受服务，必须付费。
企业应对：

• 若对物业合同有异议，必须在服务开始后30日内书面提出（保留邮寄/邮件记录）；
• 自持物业的，应自行签约物业公司，或要求大业主提供费用明细，避免"被代表"。

❌ 误区3："政府先付钱是替我垫付，我有权不还"

开发商认为政府付款是"自愿行为"，但法院指出：政府作为大业主已向物业方履行合同义务，有权向实际受益方（开发商）追偿——这就是法律上的"追偿权"。
企业应对：

• 在政府回购、安置房等项目中，务必在回购协议中写明："自持物业的物业管理责任由我方独立承担"；
• 支付任何费用前，先核查是否属于合同约定范围，避免"好心代付"反成债务。

企业自检清单（立即行动！）

✅ 项目交付时，制作《产权分割确认书》，列明自持物业清单；
✅ 与大业主/物业公司签订《费用分摊协议》，明确商铺、车位等自持部分的付费标准；
✅ 收到物业费通知后，3日内核查服务范围和面积，有异议立即书面反馈。

征和律师事务所企业法律顾问提示：
本案暴露企业常犯的致命错误——用"建设者思维"代替"业主思维"。尤其在政府合作项目中，产权移交后身份已转变，必须重新规划责任边界。

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