装修补贴未满租期企业有权要求返还-含山房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)皖0522民初3281号
审理法院：安徽省含山县人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年11月，含山某城市商业服务有限公司（以下简称"新城商服公司"）与陈某签订一份《玉龙湖城市广场商铺租赁合同》及《补充条款》，《商铺租赁合同》主要约定：新城商服公司同意将位于马鞍山市含山县环峰镇昭关西路111号玉龙湖城市广场二层，铺位号2F-B001/2/3/4/14/15/16/17/18/19/20的场地出租给陈某使用，用于经营未来城品牌童装，套内建筑面积为928平方米，租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日，陈某在签订本租赁合同十五个工作日内向新城商服公司支付履约保证金56454元，新城商服公司同意按950元／㎡的标准给予陈某装修扶持，同时场地内的地砖、油漆、石膏吊顶均由新城商服公司完成。《补充条款》第4条约定：如因商场人气不足，造成陈某连续数月销售低于亏损，陈某有权提出撤柜申请，自申请之日起2月免责自动撤柜；陈某自动撤柜后，不再履行本合同约定的一切义务。

《商铺租赁合同》签订后，陈某向新城商服公司支付履约保证金56454元，新城商服公司共计给付陈某装修补贴金额为866147元。但双方在履行《商铺租赁合同》过程中发生纠纷，2021年3月22日，新城商服公司对陈某提起诉讼，要求解除《商铺租赁合同》，并要求陈某返还装修补贴812877元。在诉讼过程中，2021年5月30日，双方签订一份《补充协议》，协议主要约定：1、陈某在本协议签订后一周内完成柜位调整；2、2021年3月1日至2021年12月31日含山玉龙湖城市广场未来城陈某配齐营业人员满铺经营，水电费及营业人员费用陈某自理，新城商服公司暂时免除租金、物业费；3、此合作条件试行3个月，如有变化双方协商确认后执行，直至2021年12月31日；4、2021年12月15日前双方就本协议到期后，以后的合作进行协商沟通；5、新城商服公司应在以上事宜办妥后7日内向含山县人民法院撤回诉讼；6、协议期限为2021年3月1日至2021年12月31日。《补充协议》签订后，2021年6月，新城商服公司撤回起诉。2021年12月15日前，双方未就《补充协议》到期后的合作进行协商沟通，2021年12月31日，陈某撤离玉龙湖城市广场二层所有商铺，终结租赁经营。

法院判决结果：

1. 确认《商铺租赁合同》于2021年12月31日解除；
2. 陈某退还新城商服公司装修补贴款288715.6元；
3. 新城商服公司返还陈某履约保证金56454元；
4. 驳回新城商服公司其他诉讼请求。

三、核心观点与法律风险防范提示

核心观点：装修补贴是商场吸引租户的"诚意金"，但若租户未按约定期限经营，商场有权要求返还部分补贴。

这个案例给企业上了一堂生动的"合同课"。含山某城市商业服务公司以为给租户大把装修补贴就能留住商家，结果租户只经营了两年（原合同三年期限）就撤场，商场不仅没赚到钱，还要倒贴装修费。法院最终判决租户返还约1/3的装修补贴（288715.6元），理由很简单：装修补贴不是白送的"红包"，而是基于租户长期经营的商业预期。

对企业而言，这个案例揭示了三大法律风险点：

1. 装修补贴条款必须"明码标价"，不能只写"多少钱一平"
本案中，合同只写了"按950元/㎡标准给予装修扶持"，却没写清楚"如果租不满三年怎么办"。很多企业以为装修补贴就是"一锤子买卖"，其实这是大错特错。装修补贴的本质是商场花钱请租户"带流量"，如果租户提前跑路，商场的商业价值没提升上来，这笔钱当然要退！
风险防范：在合同中明确约定"装修补贴返还规则"，例如："租期未满3年的，按未履行月份比例返还装修补贴"。这样即使发生纠纷，法院也能直接按合同判，不用像本案一样让法官"自由裁量"。

2. 补充协议不能"拆东墙补西墙"，变更合同要全面考虑
本案中，双方签了《补充协议》把租期提前到2021年底，却忘了重新约定装修补贴怎么算。这就像你和朋友约好借他车用一年，结果半年后改口说"只借到下个月"，但没提"油钱怎么退"，最后肯定要扯皮。
风险防范：每次签补充协议时，要像检查购物车一样逐条核对原合同条款。特别是涉及金额、期限的变更，务必同步调整配套条款。建议企业建立"合同变更清单"，每次修改都注明"原条款××条变更为××内容，涉及装修补贴/保证金等×项条款同步调整"。

3. "免责撤柜"条款不能当"免死金牌"，权利义务要对等
本案中，《补充条款》允许租户因"商场人气不足"免责撤柜，但没写"撤柜后装修补贴怎么办"。这就好比餐厅承诺"不好吃免单"，却没说"吃了一半不吃了怎么算"。法院认为，虽然租户可以免责撤柜，但装修补贴的返还责任不能免除——因为商场没违约，只是商业环境变化。
风险防范：设计免责条款时，必须配套"善后规则"。例如："乙方因商场人气不足撤柜的，甲方不追究违约责任，但乙方应按未履行租期比例退还装修补贴"。这样既保护租户权益，也守住企业钱包。

给企业的实用建议：

• 签合同前问自己："如果对方明天就跑路，我最怕损失什么？" 把这个风险点写进合同
• 装修补贴最好"分期给"，比如按月随租金支付，而不是一次性给清
• 拍商场人气证据要像发朋友圈一样勤快——每月存档客流量、周边店铺状态等客观数据

商场和租户本是"利益共同体"，但再好的合作也抵不过一份漏洞百出的合同。企业千万别为了"图省事"或"显得大方"而省略关键条款，否则就像本案中的商场，花了80多万装修补贴，最后还要打官司追讨。

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