企业签订房屋买卖合同切勿随意声称是借贷担保，否则合同可能被认定有效-永城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初670号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实及判决结果
2021年5月31日原告张某（买受方）和被告永城市某公司（出卖方）签订《永城小商品城房屋买卖合同》，张某向永城市某公司购买位于永城市西城区某房屋，建筑面积1596.92平方米，单价每平方米3131元，总购房款500万元，约定每平方优惠300元。合同约定永城市某公司应在2021年8月31日前交付房屋，并在交付后60日内协助办理产权登记；如因出卖人责任导致无法办证，需按已付房款1%支付违约金。同日，永城市某公司法定代表人李某出具收条，注明“收到张某购房款人民币五百万元整”，并加盖公司公章。张某于2021年5月31日向李某个人账户转账200万元（备注“购房款小商品城某楼”）、6月24日转账50万元、7月31日转账50万元，合计300万元。案涉房屋主体已完工但未竣工验收。另查明，该项目国有建设用地使用权登记在被告商丘某公司名下，商品房预售许可证登记售房单位为商丘某公司和永城市某公司，但建设单位为永城市某公司。

法院判决：确认张某与永城市某公司签订的房屋买卖合同有效；但因房屋未竣工验收、不具备交付和办证条件，驳回张某要求交付房屋、办理产权登记及支付50000元违约金的诉讼请求。

三、核心观点：企业如何防范此类法律风险
这个案子看似简单，实则暗藏大坑！永城市某公司和商丘某公司辩称“房屋买卖合同其实是300万元借款的担保”，想以此逃避交房责任，但法院根本不买账。为什么？因为企业没拿出像样的证据——转账备注写着“购房款”，收条也白纸黑字写明是“购房款”，合同和付款记录环环相扣，企业却拿不出任何能证明“这是借贷担保”的合同或协议。最终，法院认定交易真实有效，企业必须认账！

对企业来说，关键风险点就一个：别把“买卖合同”当“借贷担保”随便玩！

• 风险在哪？ 很多企业（尤其开发商）缺钱时，会以“卖房”名义收钱，实际是借钱周转。口头说“这是担保，还不上钱再交房”，但既不签书面协议，也不留证据。一旦闹上法庭，法院只看书面合同和付款凭证——如果合同写的是“买卖”，转账备注是“购房款”，企业就百口莫辩，必须老老实实交房、办证，甚至赔违约金！
• 怎么防？3招保安全
  1. 交易性质必须写清楚：签合同时，如果真是“以房抵债”或“买卖作担保”，一定要在合同里明明白白写上“本合同为XX借款的担保，若借款清偿则本合同失效”，并让双方签字盖章。口头承诺等于没说！
  2. 付款备注别乱写：转账时千万别写“购房款”“房款”这类字眼。如果是借款担保，备注应写“XX借款担保款”，同时保留借款合同、还款计划等全套证据。
  3. 账户管理要规范：企业收款必须走对公账户！像本案中李某用个人账户收“购房款”，既混淆了资金性质，又让企业自己背锅。对公收款才能证明是公司行为，避免被认定为个人借贷。

记住：法院判案只认“铁证”，不认“我以为”。企业图省事不规范操作，最后往往赔了夫人又折兵——合同被认定有效不说，还可能因拖延交房被追加高额违约金。生意再急，也得把合同、付款、证据链做到滴水不漏！

作为专业服务企业的法律顾问，征和律师事务所特别推出“风险先知”服务：我们用通俗语言帮您提前堵住合同漏洞，服务极高的性价比，企业可先试用满意后付款，让您花小钱避大坑。创业不易，合规先行——让专业力量为您的生意保驾护航！