房东擅自锁门应对租客拖欠租金将导致法院减少租金诉求-永城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初7658号
审理法院：永城市人民法院

二、案件事实及判决结果
永城市某有限公司是永城市东城区2500平方米房屋的所有权人。永城市某有限公司与中铁某物流部（经营者蒋某）的租赁合同于2024年2月26日解除。2024年3月28日，蒋某与张某某签订《KTV转让协议》，将房屋转租给张某某，KTV的装饰装修和设备一并转让。2024年4月，永城市某有限公司收房租时才发现房屋已转租。2024年5月18日，张某某经营的KTV重新开业。2024年9月27日，张某某向永城市某有限公司出具承诺书，写明：“从2024年3月28日我使用时起交房租，否则造成的损失我本人承担，如不履行承诺，某公司有权锁门，我无条件走人。2024年10月31日前交25万元房租，11月30日前再交15万元，2025年3月28日前交清2025年房租”。永城市某有限公司同意并盖章。此后，永城市某有限公司多次催款并声明“不交房租将锁门”，但张某某一直未付租金也未腾房。2024年6月4日，因张某某拖欠房租，永城市某有限公司将KTV大门上锁，直到张某某出具承诺书后才交还钥匙。2025年3月27日，张某某仅转账1万元。

法院一审判决：张某某返还房屋，支付2025年3月28日前的租金29万元（原主张46.66万元），并自2025年3月29日起按年租金40万元支付后续租金。二审法院驳回张某某上诉，维持原判。

三、核心观点及企业风险防范指南
这个案子看似简单，却暴露了企业最常见的“想当然”错误：房东以为锁门能逼租客交钱，结果反被法院砍掉近18万元租金！

法院为什么这么判？关键就两点：

1. 租客违约，但房东“以暴制暴”也犯错
   张某某拖欠租金是铁板钉钉的违约，可永城市某有限公司直接锁门，导致KTV停业115天。法院明确说：“锁门影响经营的行为是错误的”。哪怕租客承诺过“不交租就允许锁门”，房东也不能真锁——因为这属于“自力救济过度”，好比邻居欠你钱，你不能直接把他家门焊死。

2. 法院“和稀泥”？不，是算清责任账
   原告要46.66万元租金，法院只支持29万元，为什么？

   • 租客张某某：签了承诺书还赖账，过错占大头（70%）；
   • 房东永城市某有限公司：锁门停业115天，过错占小头（30%）。
     最终租金直接减免17.66万元！更惨的是，张某某另告设备被淹损失（雨季锁门导致），这笔钱可能还要从房东头上扣。

给企业的血泪教训：
✅ 房东必看：

• 拖欠租金？别自己动手！锁门、断电、搬东西都是大忌。正确操作是：
  ① 立即发《催款函》（留存快递记录）；
  ② 超过15天未付，直接起诉+申请财产保全；
  ③ 千万别写“我有权锁门”这种承诺——法院会当真，但真锁了照样判你错！
• 记住：合法收回房屋的唯一途径是法院判决。多花几千元律师费，比损失十几万租金强百倍。

✅ 租客必看：

• 拿到转租合同？必须和房东重签正式合同！张某某以为转租协议=租赁合同，结果被房东揪住“无合同占用”，租金从3月算起。
• 拖欠时别乱承诺！写“某公司有权锁门”等于给房东递刀子，后续损失全自己扛。

一句话总结：租赁纠纷里没有“赢家战术”，只有“合法止损”。企业主遇到欠租，忍住动手冲动，马上找专业律师走法律程序——省下的可能是几十万真金白银！

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