租赁房屋不能仅以安全隐患为由拒付租金-永城房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)豫14民终4180号
审理法院：河南省永城市人民法院、河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年11月1日，永城某公司将自己所有的永城百货大楼一、二、三层租赁给谢某经营使用，双方签订了《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限为10年，自2019年11月1日起至2029年10月31日止，租金每年50万元，第一期租金在合同签订时交清，以后每年的租金按照先交钱后使用的原则于每年的11月1日前交清。自第五年起年租金递增5%，自第六年起年租金在递增5%的基础上再递增1%。乙方违反合同规定，甲方有权随时终止合同，按照合同规定收取违约金，违约金按照年租金的20%收取。因受疫情影响，谢某于2022年10月10日向永城某公司提出降租金书面申请，永城某公司于同年10月31日书面回复谢某，同意租金由原来的50万元降为40万元，并要求谢某调整后必须在每年11月1日前一次性交清次年租金40万元。后因谢某未按约定支付2023年至2024年度及2024年至2025年度租金，永城某公司于2024年11月25日向谢某发出催交租金通知，限谢某于2024年12月10日前付清租金，否则将解除合同。

另查明，2019年谢某将案涉租赁物三楼（第三层）整体转租给姜某用于经营宾馆。2023年6月20日永城某公司出具证明一份，证明对谢某将三楼转租给姜某一事知晓并同意。2024年8月11日姜某交给永城某公司租金4万元，同年11月1日、11月24日姜某通过王某乙支付永城某公司租金各2万元。永城某公司认可包含姜某支付的8万元在内系代谢某支付2023年11月1日至2024年10月31日期间的租金，该期间的租金已支付32.6万元，尚欠7.4万元。

法院最终判决：解除永城某公司与谢某签订的房屋租赁合同；谢某向永城某公司支付欠付租金7.4万元；谢某清空并返还百货大楼一、二、三层，按每日1095.89元的标准支付自2024年11月1日至返还租赁物之日止的租金；谢某支付永城某公司违约金2万元。二审法院驳回谢某上诉，维持原判。

三、核心观点与风险防范建议

这个案例告诉我们：企业在房屋租赁过程中，不能仅以房屋可能存在安全隐患为由拒绝支付租金，必须有充分证据证明出租方存在欺诈行为或房屋确属危房。

谢某在本案中提出了三个主要抗辩理由，但都没能得到法院支持：

1. "房屋是危楼，合同无效" —— 谢某声称永城某公司隐瞒房屋是危房的事实，但法院认为：仅凭一份单方委托的鉴定报告和后来的停工通知，不足以证明签订合同时房屋就是危房。企业在出租房屋时，确实需要确保房屋符合安全标准，但承租方若想以此为由拒付租金，必须拿出确凿证据证明出租方故意隐瞒重大事实。否则，法院会认为这是承租方逃避付款义务的借口。

2. "已付租金超过应付款" —— 谢某引用河南省疫情期间的租金减免政策，主张应免收3个月房租、减半收取2个月房租。但法院查明，永城某公司已经通过将年租金从50万降至40万的方式，实际减免了18万元租金，符合政策要求。这提醒企业：政策性减免需要有明确证据支持，不能仅凭印象主张减免。出租方应当书面确认减免金额和期限，承租方也应保留相关凭证。

3. "房屋无法安装电梯，影响经营" —— 谢某称因房屋老旧无法安装外挂电梯，导致酒店无法正常经营。但法院认为，这是经营风险问题，不能替代支付租金的合同义务。企业在签订租赁合同时，应当亲自实地考察房屋状况，确认是否符合经营需求，而不是签约后发现问题再拒绝付款。

给企业的实用建议：

1. 出租方注意事项：

   • 签约前确保房屋证件齐全，对房屋现状进行详细描述并拍照留存
   • 对房屋安全状况进行专业评估，必要时提供安全鉴定报告
   • 遇到疫情等特殊情况需减免租金时，务必书面确认减免金额和期限，避免口头约定
   • 定期检查房屋使用情况，发现违规转租及时书面确认或制止

2. 承租方注意事项：

   • 签约前务必实地考察房屋，特别是用于特定经营用途时
   • 要求出租方提供房屋产权证明和安全鉴定文件
   • 如发现房屋问题，应立即书面提出并保留证据，不要继续使用房屋
   • 申请租金减免时，保留完整申请和批复记录

3. 共同注意事项：

   • 所有重要约定必须书面化，口头承诺很难在法庭上得到支持
   • 政策性优惠要仔细研读适用条件，不要自行扩大解释
   • 遇到纠纷优先协商解决，避免因小失大，本案中谢某本可按时支付租金再另案主张权益

特别提醒：房屋租赁纠纷看似简单，但往往涉及长期利益。很多企业老板认为"有合同就行"，却忽略了合同细节和证据保存，最终导致有理变没理。本案中，谢某如果能在签约前对房屋状况进行专业评估，或者发现问题是立即书面提出而非继续使用，结果可能会完全不同。

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