销售人员口头承诺可能让企业赔钱-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2020)豫0182民初7343号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年10月份，原告朱某到被告荥阳某玺置业有限公司荥泽大道上的碧桂园龙城天悦售楼部，签订了一套10月底交房的认购书，并缴纳了2万元定金。被告承诺原告订房之后置业公司送三开门冰箱一台，附送一年的物业费。之后，原告去签合同时，置业顾问告知原告原置业顾问计算房屋价款有误，经和原告沟通协商，另行更换了一套期房，并由置业顾问张某在计价单上备注："2019.10.16.《一年物业费—7天内》，《电视、55寸》，《10000元》合同备案之后，《冰箱自己买》顾问自己买"。后原、被告在2019年10月19日签订了合同编号XY190××××****的《商品房买卖合同》，并已办理了合同信息备案。后被告因未履行补偿原告10000元及55寸电视承诺，原告于2020年10月26日诉至法院。

法院判决：被告荥阳某玺置业有限公司需在判决生效后十日内支付原告朱某12000元（10000元现金+55寸电视折价2000元）；驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费由被告负担50元，原告负担24元。

三、核心观点与企业风险防范指南

看到这个案子，很多企业老板可能会想："这明明是销售个人乱承诺，关公司什么事？"但法院的判决给了我们一个响亮的耳光：销售人员在工作中的口头承诺或随手写的备注，很可能要由企业来"买单"！

这个案例告诉我们一个残酷的现实：销售人员为了成交，随口说的"送电视"、"补偿1万元"，即使没有盖公司公章，法院也可能认定这是公司行为，企业必须履行。为什么？

1. 销售人员代表公司：销售人员在售楼处、工作时间、为完成销售任务所作的承诺，法律上被视为公司行为，不是个人行为。

2. 证据形式多样：即使没有正式合同，计价单上的手写备注、微信聊天记录、同事证言等，都可能成为法院认定承诺有效的证据。

3. 诚信原则是底线：法院明确指出"当事人应当遵循诚实信用原则"，企业不能以"是员工个人行为"为由逃避责任。

企业该如何避免"被承诺"？

1. 别让销售"自由发挥"
   建立销售承诺清单，明确规定什么能承诺、什么不能承诺。比如"送家电"这类额外优惠，必须经过店长签字批准，不能由销售个人决定。建议制作《销售承诺审批表》，所有额外承诺必须填写此表。

2. 给销售"上紧箍咒"
   在员工手册中明确规定：未经批准的额外承诺，一经发现立即警告；造成公司损失的，公司有权追偿。让销售明白"乱承诺=自己赔钱"。

3. 重要承诺"留痕迹"
   所有对客户的额外承诺，必须形成书面文件，加盖公司公章。口头承诺坚决不认，手写备注必须有专门格式和审批流程。

4. 客户沟通"留证据"
   售楼处关键区域安装录音录像设备（需告知客户），或使用企业微信等可留痕的沟通工具。这样万一有争议，企业也有证据自证清白。

5. 定期"查漏补缺"
   每月抽查销售过程，特别是大额交易或异常优惠，及时发现并纠正不当承诺。发现问题后，立即与客户沟通解决，避免小问题变成大诉讼。

很多企业吃亏就吃亏在"小事不重视"——觉得送个电视、补点钱是小事，销售人员自己处理就行。但法律可不这么认为！一旦客户较真，法院会说："这是你们公司销售说的，你们得负责。"

记住：销售人员的嘴，就是企业的脸。管不住销售的嘴，就等于给企业埋下定时炸弹。

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