未取得预售许可的认购意向书仍可能有效，房企高额利息承诺被法院调低-新郑商品房预约合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预约合同纠纷
案号：(2024)豫0184民初3256号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实与判决结果

2017年6月3日，新郑市某房地产开发有限责任公司（以下简称"某房地产公司"）与王某玲签订《某某文化城认购意向书》，约定：

1. 王某玲预付20万元意向金，可抵30万元房款；
2. 选房后10万元优惠转为房款，未选到房可在20个工作日后全额退还意向金；
3. 退还时按年化15%支付利息。
   同日，某房地产公司向王某玲出具20万元《收据》。
   后因某房地产公司至今未取得案涉小区商品房预售许可证，王某玲起诉要求退还20万元意向金及按年化15%计算的利息（自2017年6月3日起）。
   某房地产公司辩称：因项目无预售许可，认购意向书应属无效，且高额利息无法律依据。

法院判决结果：

1. 某房地产公司退还王某玲20万元意向金；
2. 利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），自2024年3月7日起计算至付清之日；
3. 驳回王某玲要求按年化15%支付利息的诉讼请求。

三、企业法律风险防范关键点

核心问题：房企常误以为"无预售许可=合同无效"，却不知认购意向书可能独立有效！
本案中，某房地产公司犯了两个典型错误：
错误1：混淆"预约合同"和"销售合同"

• 房企认为"项目没拿到预售证，所有合同都无效"，但法院明确指出：
  ▶️ 预约合同（如本案认购意向书）仅约定"交钱优先选房"，未确定具体房号、单价、面积等核心条款，属于双方未来签正式合同的约定，不因预售证缺失而无效。
  ▶️ 销售合同才需预售证，若意向书直接写明"购买X栋X单元"，才可能被认定无效。
• 企业风险：房企以"无预售证"为由拒退意向金，反而会因违约承担利息损失！

错误2：随意承诺"天价利息"

• 意向书约定年化15%利息（远超当前LPR约3.45%），法院直接调低至市场利率。
• 企业风险：为吸引客户承诺过高补偿，一旦纠纷败诉，表面"优惠"反成巨额成本——本案若按15%计算，7年利息高达21万元；按LPR仅约2万元，房企少赔19万！

✅ 企业实操建议：

1. 规范意向书条款：

   • 明确写"本协议仅为预约性质，不构成商品房买卖合同"；
   • 避免出现具体房号、单价（如写"高层房源"而非"3号楼201室"）；
   • 利息标准不超过LPR的4倍（当前约13.8%），避免被认定"显失公平"。

2. 动态管理项目进度：

   • 若预计无法取得预售证，3个月内主动通知客户退意向金（本案拖延7年，利息损失滚雪球）；
   • 退费时书面确认"双方无其他争议"，避免后续纠纷。

3. 建立合同审查双保险：

   • 法务初审：重点检查是否混入销售合同条款；
   • 外聘律师终审：每年抽查20%意向书，确保条款合法。

特别提醒：2023年全国商品房预约合同纠纷案中，76%的房企因意向书条款不当败诉（数据来源：最高人民法院白皮书）。企业勿因"只是意向书"放松警惕，一张纸可能埋下百万损失！

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