购买已抵押房产无法阻止法院执行 - 巩义案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息
案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫01民终596号
审理法院：河南省郑州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果
2019年6月13日，杨某与巩义某公司签订《售房合同》，约定杨某以20万元的价格购买巩义市路号房产。合同签订后杨某支付了全部价款，巩义某公司也交付了房产。该房产于2019年6月14日之后一直由杨某占有、使用至今。

2020年11月11日，巩义市人民法院作出民事调解书，确认巩义某公司欠张某借款本金465万元。在该案诉讼中，张某曾撤回了对案涉房产抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。2023年7月，法院在执行过程中查封了包括案涉房产在内的五套房产。

杨某向法院提出书面异议，请求中止案涉房产的执行，被驳回后提起本案诉讼，请求不得对案涉房产进行执行。2021年6月16日，巩义市人民法院曾判决巩义某公司协助杨某办理房产过户登记手续。

法院查明，案涉房产在出售给杨某之前，已被巩义某公司抵押给张某用以借款，张某对案涉房产享有抵押登记。

法院判决结果：一审法院驳回杨某的诉讼请求，二审法院维持原判，杨某不能阻止法院对案涉房产的执行。

三、核心观点与风险防范建议
这个案例告诉我们一个关键法律风险：购买已经设定抵押的房产，即使你已付全款并实际入住，也不能阻止抵押权人对房产的执行。为什么杨某的"全款买房"权利败给了张某的抵押权？主要有三点原因：

1. 抵押权像"VIP通道"，优先于普通购房
   法律规定，房产一旦办理了抵押登记，抵押权人就获得了"优先受偿权"，就像机场的VIP通道一样优先于普通乘客。本案中，张某的抵押登记时间早于杨某的购房时间，所以当巩义某公司还不上钱时，法院必须先保障张某的权利。即使张某在之前的诉讼中撤回了抵押权请求，只要他在法定期限内申请了强制执行，抵押权依然有效。

2. 购房未查抵押=自己挖坑自己跳
   杨某最大的问题是购房前没查房产是否有抵押。就像买二手车要先查违章记录一样，买房前必须到不动产登记中心查询房产状态。法院明确指出：杨某作为购房者有义务了解房产状况，却没履行这一基本义务，存在明显过错。很多企业购买办公场所或处理资产时也常犯这个错误，以为合同签了、钱付了就万事大吉，殊不知可能买到"问题房产"。

3. 过户判决≠拿到房子
   虽然法院曾判决巩义某公司协助杨某办理过户，但这只是一种"期待权"，不是真正的所有权。就像你订了机票只代表"有望登机"，不代表已经坐在飞机上。只有抵押解除后，杨某才能真正获得房产，而本案中抵押尚未解除。

给企业的三大风险防范建议：

• 交易前必做"房产体检"
  无论是企业买房还是卖房，必须到不动产登记中心查询房产状态，重点查：是否有抵押、查封、产权纠纷。建议在合同中明确约定："卖方保证房产无权利瑕疵，否则承担XX倍违约金"。

• 警惕"先抵后卖"陷阱
  如果企业作为开发商，已将房产抵押给银行又想出售，务必先解除抵押或取得抵押权人同意。否则像本案一样，购房者可能钱房两空，企业将面临群体性诉讼和赔偿。

• 抵押权人要及时"激活"权利
  作为出借方，如果接受房产抵押，一定要在借款到期后3年内起诉或申请执行，否则抵押权可能失效。像本案张某虽然撤回了抵押权请求，但因及时申请了强制执行，权利仍受保护。

四、专业护航让企业远离法律风险
房产交易中的法律风险往往隐藏在细节中，稍有不慎就可能造成重大损失。征和律师事务所专注于企业法律风险防范，为企业提供专业、实用的法律顾问服务。我们的服务具有极高的性价比，可根据企业需求定制专属方案，并提供先试用满意后付款的灵活合作模式，让您零风险体验专业法律服务的价值。让专业律师提前识别风险，远比事后打官司更明智、更经济。