借款合同中抵押登记不全将导致债权无法保障-仙桃金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9004民初3650号
审理法院：湖北省仙桃市人民法院

二、案件事实及判决结果
2020年8月14日，李某作为借款人、赵某作为共同借款人与湖北仙桃某商行下属的新城支行签订《个人借款合同》，合同中约定：借款用途为经营；借款金额为280000元；借款期限为240个月；借款利率为浮动利率（LPR），还款方式为按月等额本息还款，每月还款日为20日；借款人未按约定的期限还款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；借款人未按本合同约定用途使用借款或者未按本合同约定的金额、时间归还借款本息，贷款人有权要求限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。2020年8月14日，李某、赵某与湖北仙桃某商行新城支行签订《抵押合同》，合同约定李某、赵某同意以仙桃某医院宿舍5号楼东单元2楼西室房屋作为抵押物为湖北仙桃某商行新城支行与李某于2020年8月14日签订的个人借款合同提供抵押担保；担保范围包括主债权项下全部债务本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权和抵押权的费用等。此后，李某、赵某与湖北仙桃某商行对位于仙桃市路宿舍号楼单元楼室办理了抵押登记（不动产证明号：鄂（2020）仙桃市不动产证明第07号，不动产权证号：鄂（2020）仙桃市不动产权第01号）。2020年8月21日，湖北仙桃某商行新城支行向李某发放贷款280000元，借款凭证载明：发放金额为280000元，发放日期2020年8月21日，到期日期为2040年8月20日，借款利率为年利率6.17%，还款方式为等额本息，还款周期为每月。后李某、赵某未按照合同约定还本付息。还款流水表打印件显示：截至2025年3月12日，李某下欠湖北仙桃某商行借款本金249334.01元、利息6907.12元、欠本罚息143.66元，合计256384.79元。

法院判决结果很简单：李某和赵某必须在10天内还清全部欠款本金、利息和罚息；同时，湖北仙桃某商行对抵押的房屋在拍卖或变卖后所得的钱款，有优先拿回欠款的权利。如果李某和赵某不按时还钱，还要多付一倍的延迟利息。

三、核心观点：企业必须盯紧合同细节和抵押登记，否则钱可能打水漂
这个案子看起来是银行赢了，但背后藏着企业最容易踩的“坑”：合同写得再漂亮，抵押登记没办妥，钱就可能收不回来。法院为啥支持银行？关键就两点：

1. 合同条款清清楚楚：借款金额、利率、罚息怎么算、违约后能提前收钱，都白纸黑字写明白了。比如，合同里直接写“逾期还款要加收50%罚息”，还说明“不按时还钱，银行能立刻要求还清所有欠款”。这样一旦对方违约，企业就能理直气壮地告上法院，不用扯皮。
2. 抵押登记一步不落：银行没光签个抵押合同就完事，而是赶紧去不动产登记中心办了手续，拿到了“不动产证明”。这就相当于给房子贴了张“债权封条”——万一借款人跑路，银行能直接拍卖房子拿钱，不用和其他债主抢。

但反过来想，如果企业平时马虎大意：

• 合同写得模糊：比如只写“利率按市场价”，没说清楚LPR怎么浮动，或者违约责任一笔带过，法院可能判企业“证据不足”，钱就难追回。
• 抵押登记拖延或漏办：签了抵押合同却不办登记，等于白忙活！根据法律规定，不动产抵押必须登记才生效。像本案中如果银行只签合同没登记，即使房子是借款人的，银行也无权优先拿钱，最后可能血本无归。

给企业的实操提醒：

• 签合同时当“较真人”：金额、时间、利率、违约后果，每个字都得抠清楚。别嫌麻烦，多花1小时写明白条款，能省下1年官司。
• 抵押物登记“当天办”：尤其是房子、设备这类大额抵押，放款前必须确认登记完成。可以指定专人跑流程，别等对方拖着不办。
• 定期“查账”防风险：像银行每月监控还款记录，企业也该设个“还款提醒”。发现逾期苗头，立刻发函催收，别等欠款滚成大雪球。

很多企业觉得“关系好不用太较真”，结果吃亏在细节里。这个案子就是活教材——法律只保护准备充分的人。

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