抵押未登记导致银行无法优先受偿-潜江金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂9005民初4271号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实及判决结果

2023年4月11日，潜江某银行与熊某山、段某红签订《个人借款合同》，约定潜江某银行向熊某山、段某红发放借款300000元，贷款期限36个月（2023年4月11日至2026年4月10日），合同利率为年利率8%，还款方式为按月还息、到期一次性还本。借款用途为对私-经营-流动资金。

为担保上述借款合同下潜江某银行的债权，潜江某银行与徐某方签订了《最高额保证合同》，约定徐某方对上述借款合同下潜江某银行的全部债权承担连带保证担保责任。潜江某银行与熊某山、段某红签订了《最高额抵押合同》，约定以熊某山、段某红名下位于潜江市镇村**组的房地产提供抵押担保。

上述合同签订后，潜江某银行于2023年4月12日发放贷款，熊某山、段某红自2024年8月开始未能按约定偿还当期应还本息，发生逾期。潜江某银行向熊某山、段某红、徐某方邮寄送达《全部收贷通知书》，宣布剩余未到期借款全部提前到期。但截至起诉日熊某山、段某红仍未偿还全部借款，徐某方亦未履行保证责任。

《个人借款合同》约定：借款人未能按期足额偿还任何到期应付的贷款本息或其他应付款项时，应就欠付款项按照合同利率的1.5倍按日计收利息。截至2024年11月12日，熊某山、段某红已偿还借款利息30866.67元、复利8.96元，尚欠贷款本金300000元、利息7133.33元、复利93.98元。

法院判决结果：

1. 被告熊某山、段某红需返还原告借款本金300000元、利息7133.33元，并按合同约定支付复利、罚息；
2. 被告徐某方对上述债务承担连带清偿责任；
3. 驳回原告关于对抵押房产行使抵押权并优先受偿的诉讼请求；
4. 驳回原告关于要求被告承担实现债权费用的诉讼请求。

三、核心观点与法律风险防范提示

这个案例揭示了一个对企业极为重要的法律风险点：签了抵押合同不等于拥有抵押权，必须办理抵押登记！

潜江某银行明明与借款人签订了《最高额抵押合同》，约定了以房产作为抵押担保，为什么法院却不支持银行对抵押房产行使优先受偿权呢？关键原因在于——银行没有提供抵押登记的证明。根据《民法典》规定，不动产抵押权自登记时设立。没有办理抵押登记，就像买房只签合同不办房产证，房子实际上还是别人的，银行无权优先受偿。

在实际经营中，很多企业存在这样的误区："合同都签了，应该没问题"。但法律讲究的是"形式要件"，抵押必须登记才能生效。本案中，银行虽然胜诉要回了本金和利息，却因抵押未登记，失去了最有力的保障——万一借款人真的还不上钱，银行只能和其他普通债权人一起排队要钱，很可能血本无归。

对企业防范此类风险的实用建议：

1. "签合同只是第一步，办登记才是真保障"
   办理抵押担保时，务必在签订合同后立即到不动产登记中心办理抵押登记。不要以为合同签了就万事大吉，没有登记等于没有抵押权。特别是房产抵押，必须到当地不动产登记机构办理正式登记手续。

2. "证据要留全，主张才有效"
   本案中银行还因"未提供实现债权费用已实际支付的证据"而败诉。企业在主张任何费用（如律师费、保全费等）时，必须保留好付款凭证、发票等原始证据。口头说"有这回事"不如一张发票管用。

3. "通知送达要规范，避免程序瑕疵"
   银行向被告邮寄《全部收贷通知书》时，虽然有部分被退回，但法院仍认定通知有效（退回视为送达）。企业平时发送重要通知（如催款函、解约通知等），一定要按合同约定的地址邮寄，并保留邮寄凭证和物流信息，否则可能被视为通知未送达。

4. "担保人别忽视，多重保障更安心"
   本案中虽然抵押权没成立，但因有徐某方的连带保证，银行仍能追回欠款。建议企业对外放款或交易时，尽量设置多重担保方式（如保证+抵押），不要把"鸡蛋放在一个篮子里"。

特别提醒小微企业主：很多老板认为"都是熟人，不用太较真"，结果发生纠纷时才发现保障措施形同虚设。法律不保护"我以为"，只保护"我做到了"。合同签得再漂亮，不落实关键步骤，关键时刻就可能"竹篮打水一场空"。

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