业主不能以物业服务存在瑕疵或房屋空置为由拒交物业费-汉川物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)鄂0984民初6752号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实并告知判决结果

2019年10月9日，被告孙某、董某购买了湖北某生态文旅有限公司开发的天屿湖国际休闲社区二期高层住宅9-6-1-203室房产，原告系该国际休闲社区二期高层住宅的物业管理公司。2019年10月9日，原告与二被告签订《天屿湖国际休闲社区二期前期物业服务协议》，协议第四条第一项约定：被告交纳费用起始时间为自收楼通知书载明的交楼之日起开始计收。若业主提前收楼，则从收楼之日计收。办理收楼手续时一次性交纳12个月物业服务费；第二项约定：高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2元；第七项约定：每季度首月10日前交纳本季度费用；第十一条第四项约定：被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议签订后，原告按约履行了相应物业服务义务，但被告物业服务费仅交纳至2022年10月31日，之后的物业服务费经原告催要，被告一直未交纳。截至2024年8月31日，被告尚欠原告物业服务费合计4217元。

法院判决结果：被告孙某、董某需在判决生效后五日内向原告汉川某物业服务有限公司支付拖欠的4217元物业费，并按同期一年期贷款市场报价利率支付逾期付款利息（从各季度应付日期起计算）；但驳回了原告要求按日3‰支付高额违约金的请求。

三、企业如何防范物业服务合同法律风险

看了这个案例，很多物业公司老板可能会松一口气：原来业主不能随便找理由不交物业费！但作为企业法律顾问，我要提醒大家：这个判决虽然支持了物业公司，但也暴露了企业在物业服务中容易踩的"坑"。咱们用大白话聊聊，企业该如何防范这些风险。

第一，合同要签得"明明白白"，别让业主钻空子

这个案例中，法院之所以支持物业公司，关键就是那份《前期物业服务协议》写得清楚：每月每平方米2元的收费标准、每季度10日前交费、违约金计算方式，全都白纸黑字。反观被告提出的抗辩理由——"销售员说开发商和物业是一家""维修拖延要赔6个月物业费"，法院都不认可，为啥？因为这些口头承诺没写进合同！

企业防范要点：

• 签约时必须把服务内容、收费标准、缴费时间、违约责任等关键条款写清楚，别怕"啰嗦"
• 业主提出的口头承诺（比如"免费泡温泉"），要么写进合同，要么让业主签书面确认书
• 特别要注明：房屋空置不影响物业费缴纳（民法典明确规定：空置房也要交全额物业费！）

第二，服务过程要"留证据"，避免"有理说不清"

被告在法庭上说"消防通道被占用""卫生脏乱差"，但法院为啥没采纳？因为被告只提供了微信群截图，而物业公司提交了服务记录照片。法院认为："从被告提交的证据五及原告提交的证据七等证据综合来看，原告提供的物业服务符合合同约定。"

企业防范要点：

• 每天安排专人拍照记录：清洁工作、设备检修、巡逻情况等
• 建立业主投诉台账：谁投诉了什么、何时处理的、结果如何，让业主签字确认
• 定期公示物业费使用情况：花在哪儿了、剩多少，业主心里有数就不容易闹矛盾

第三，违约金别定太高，小心"竹篮打水"

物业公司本来要求按日3‰（相当于年化109.5%！）收违约金，但法院直接调低到按LPR（贷款市场报价利率）计算。为啥？因为民法典规定：违约金不能过分高于实际损失。

企业防范要点：

• 合同约定违约金时，参考LPR的1.3-1.5倍比较稳妥（目前年化约4%-5%）
• 别想着靠违约金"赚一笔"，重点是督促业主及时缴费
• 对长期欠费业主，早点发催缴通知并保留送达证据，拖得越久越被动

特别提醒：很多物业企业以为"业主不交费，我就停水停电"，这是大忌！民法典第944条明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。去年就有个物业公司这么干，结果被判赔偿业主损失2万元！

最后说给业主听：如果您对服务不满意，正确做法是：

1. 通过业主委员会协商解决
2. 向街道办、住建部门投诉
3. 保留证据在法庭上主张减少物业费
   而不是直接"不交钱"——就像本案，法院明确说：您觉得服务差，可以要求整改，但不能拒交费用！

物业服务看似简单，其实处处是法律"地雷"。作为企业，既要保障自身权益，也要用优质服务赢得业主信任。毕竟，和谐的物业关系才是长久经营的基础。

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