已售房屋再抵押致无法办证开发商须担责-应城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)鄂0981民初1038号
审理法院：湖北省应城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年6月1日，卢某、张某与应城某禾实业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：卢某、张某购买应城某禾实业有限公司开发建设的XX花园XX幢XX单元XX号房屋(商品房建筑面积91.76平方米、总价328000元)，交付时间为2016年12月31日前。合同第十六条约定出卖人应在商品房交付使用后360日内,将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，卢某、张某向应城某禾实业有限公司支付购房款208000元，办理银行按揭贷款120000元。应城某禾实业有限公司在约定的时限内向卢某、张某交付了房屋。2016年6月2日，应城某禾实业有限公司向卢某、张某出具了金额为208000元的增值税购房发票。因应城某禾实业有限公司将涉案房屋设立了抵押，卢某、张某至今没有取得涉案房屋的不动产权属证书。
另查明，应城某禾实业有限公司收取张某办理不动产权证书费用17000元。

法院判决结果：确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；判令应城某禾实业有限公司将办证所需资料报产权登记机关备案，协助办理房屋不动产权证；退还17000元办证费用并自2018年2月28日起按LPR支付资金占用费；案件受理费由应城某禾实业有限公司负担。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是普通买房纠纷，实则揭示了企业（特别是房地产开发商）一个致命的法律盲区：卖出去的房子还能不能"动"？

应城某禾实业有限公司犯了两个低级错误：

1. 把已卖给业主的房子偷偷抵押——就像把已经送给朋友的手机又拿去当铺抵押，这种行为严重违背诚信原则。法院明确指出：消费者付清大部分房款后，其房屋所有权优先于银行的抵押权。开发商以为抵押能解决资金问题，结果反而要承担更重的法律责任。
2. 收了17000元办证费却不办事——这相当于收了代办费却"玩失踪"，不仅退钱还要额外付利息，典型的"省小钱吃大亏"。

很多企业老板常有误区："房子没过户前还是我的，我想怎么处理都行"。但法律不是这么算的！根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，只要业主付了大部分房款并实际入住，开发商就不能再对房屋设抵押、查封等处分行为。否则，就像本案一样：

• 法院会强制要求开发商配合办证
• 收取的费用必须退还+额外赔偿
• 案件受理费等诉讼成本全部自担
• 企业信誉受损影响后续经营

给企业的三个保命建议：

1. 建立"房源状态实时核查"机制——销售部门与法务部门每周核对已售房源状态，确保不会误将已售房屋列入抵押清单。建议使用电子化管理系统，设置"已售房源禁止抵押"的自动拦截功能。
2. 规范代收费用管理——业主办证费、维修基金等代收款项必须设立专项账户，做到"专款专用、收支透明"，切忌混入公司日常资金池。最好每月向业主公示费用使用情况。
3. 合同条款要"说到做到"——本案中合同明确约定"交房后360日内备案"，但开发商严重超期。企业签订合同时，对时间节点的承诺必须评估自身履约能力，宁可写宽松些，也不要轻易违约。

特别提醒：房地产行业资金压力大，但绝不能通过"一房二卖""已售房抵押"等饮鸩止渴的方式解困。这些行为轻则赔偿，重则涉嫌合同诈骗。守住"诚信履约"底线，才是企业长久经营的护身符。

作为征和律师事务所的企业法律顾问团队，我们服务过300+家企业，深知中小企业法律服务的痛点。我们提供极高的性价比专项法律顾问服务，特别推出"法律风险体检"活动——可先试用15天，满意后再付款。专业律师团队将针对企业合同管理、产权保护等高频风险点进行深度排查，帮您把法律风险消灭在萌芽状态。守法经营不是成本，而是企业最值得的投资。