合作建房未及时分割产权，十余年房屋被查封险失权益-谷城物权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物权确认纠纷
案号：(2021)鄂0625民初580号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果

2007年8月，谷城县某湾街社区居委会作为乙方与谷城县某商商业有限责任公司作为甲方签订《某大酒店投资建设协议书》。协议约定：乙方拥有原某停车场土地的所有权和使用权，以该宗土地的使用权出让给甲方使用作为投资，换置地面第一层房屋产权；某大酒店装修竣工验收后30日内，甲方返还地面以上第一层房屋约1800平方米给乙方，并为乙方办理权属证书；乙方对第一层房屋享有所有权及收益权。乙方应当于2007年8月30日前将土地上的建筑全部拆除，交由甲方施工；于2007年9月30日前将土地使用证办理到甲方名下。

2007年9月24日，原谷城县国土资源局为某湾街社区居委会位于城关镇双雄路地号3-（4）-52办理了土地使用权证，土地用途为商业用地，使用面积4085.2m²。同日，原谷城县国土资源局与某商公司签订《国有土地使用权出让合同》，并为某商公司办理了土地使用权证。某湾街社区按协议履行了全部义务。

2010年6月10日，谷城县房屋产权户籍管理所为某商公司颁发了房屋产权证书，房屋总层数为16层，其中营业建筑面积为2728.06m²。2011年起，因某商公司与第三方的借款合同纠纷，襄阳市中级人民法院多次查封了某大酒店第一、第二、第五等楼层。2018年至2020年间，襄阳市中级人民法院多次作出裁定和函件，要求中止对某大酒店第一层约1800平方米房屋的执行，并要求谷城县不动产登记中心为某湾街社区办理产权登记。但因某湾街社区未能提供分割协议等必要材料，不动产登记中心无法办理登记手续，故某湾街社区向法院提起诉讼。

法院判决：确认位于谷城县××镇××路某大酒店地面以上第一层1800m²（以实际测量为准）的房屋所有权归谷城县某湾街社区居委会所有；某商公司于判决生效之日起十五日内协助办理房屋过户手续，费用由某商公司承担；案件受理费300元由某商公司负担。

三、企业如何防范合作建房中的产权风险

这个案子告诉我们：企业合作建房，千万别把"口头约定"当"铁板钉钉"！某湾街社区和某商公司2007年就签了协议，约定建成后返还1800平方米房屋，结果一拖就是十几年。房屋建好后，某商公司直接把整栋楼的房产证办在自己名下，后来又因公司欠债被法院查封，差点让社区十几年的权益"打水漂"。

三大血泪教训，企业必须牢记：

第一，"交地不交证，到手也白搭"
某湾街社区把4000多平方米土地交给对方开发，自己却没盯着对方把约定的1800平方米房屋单独办证。结果某商公司直接把整栋楼登记在自己名下，相当于"借你的地建房，房本却只写我名字"。正确做法：在合同中明确约定"房屋建成后X日内必须办理分户登记"，并指定专人每月跟进不动产登记进度。就像买房要盯紧"网签备案"一样，合作建房必须盯紧"产权分割"。

第二，"对方欠债不关我事？大错特错！"
某商公司因为和小贷公司的债务纠纷，导致整栋楼被查封，连带把社区应得的1800平方米也锁住了。法院虽然最后确认了社区权利，但中间经历了5次查封、3次裁定撤销，折腾了8年！风险提示：只要房产证没分户，就和对方公司"一荣俱荣、一损俱损"。即使合同约定清楚，一旦对方欠债，你的权益也会被法院"连锅端"。

第三，"材料不齐等于没权利"
2020年法院都发函要求办证了，不动产登记中心却因缺少"分割协议"等材料卡住。社区不得不花时间和金钱打官司确权。实用建议：在合作协议里直接附上《房屋分割示意图》，约定"双方确认按此图分割产权"，并把办理分户登记所需的全部材料清单作为合同附件。就像结婚要带户口本一样，办证材料必须提前备齐。

企业实操指南：

1. 黄金30天原则：房屋竣工后30天内必须完成分户登记，合同里明确写"逾期每日按房屋价值0.05%支付违约金"
2. 双保险条款：约定"若因甲方债务导致房屋被查封，甲方须在15日内提供等值担保解除查封"
3. 代办授权书：让合作方提前签署《产权登记代办授权书》，一旦对方违约，你能直接持授权书去房管局办证

这个案子最让人后怕的是：若非襄阳中院2018年裁定"中止执行"，这1800平方米可能已被拍卖。许多企业以为"合同签了就安全"，却不知没有产权登记的合同，就像没有锁的保险箱——看着结实，一撞就开。

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