长期拖欠租金和擅自改建将导致合同解除并承担高额赔偿-宜城租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0684民初3702号
审理法院：湖北省宜城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2012年6月1日，南漳县粮食局朱市粮油转运站与宜城市某某贸易有限公司签订租赁合同及资产移交明细表，将转运站房屋及粮食收储器械整体租赁给该公司经营。合同约定租赁期限为十五年（2012年6月1日至2027年6月1日），租金第一年13万元，逐年递增至第五年15万元后保持不变。合同明确约定：乙方需每年年初一次性支付全年租金；拖欠租金满一个月，甲方有权增收5%滞纳金并终止合同；乙方如需改造或增设附属设施，必须事先征得甲方书面同意。

2022年5月31日，双方对账确认宜城市某某贸易有限公司欠付2021年6月至2022年5月租金91680元。此后，该公司一直未支付2022年6月至2024年8月的租金共计429180元。更严重的是，该公司未经南漳县粮食局朱市粮油转运站同意，擅自在租赁土地上修建5号仓库及附属钢棚，同时拖欠4名职工社保费46173.20元。经多次催缴无果，南漳县粮食局朱市粮油转运站向法院提起诉讼。

法院判决：

1. 解除双方签订的租赁合同，宜城市某某贸易有限公司十日内腾退房屋；
2. 支付拖欠租金429180元及利息；
3. 支付违约金87500元（三个月租金37500元+保证金50000元）；
4. 拆除擅自修建的5号仓库及钢棚并恢复原状；
5. 支付垫付的职工社保费46173.20元；
6. 承担全部案件受理费和公告费9828元。

三、企业法律风险防范指南

这个案例看似简单，却暴露了企业经营中常见的"习惯性忽视"问题。很多老板觉得"合同签了就完事了"，"拖点租金没什么大不了"，"自己改点东西又不影响"，结果却要付出惨痛代价。让我们用大白话聊聊企业该如何避免踩这些坑：

第一，别把"拖租金"当小事
本案中，宜城市某某贸易有限公司从2021年6月开始拖欠租金，以为"晚点给没关系"。但根据《民法典》，长期拖欠租金属于根本违约，对方可以直接解除合同！法院不仅判令支付全部欠款，还额外要求支付相当于三个月租金的违约金。给企业的建议：建立租金预警机制，提前15天设置提醒；如遇经营困难，务必主动与出租方协商，签订书面补充协议。记住：书面协议才是护身符，口头承诺在法庭上等于零。

第二，"先斩后奏"改建=自找麻烦
该公司擅自修建5号仓库和钢棚，以为"等建好了再补手续"。但合同白纸黑字写明"必须事先征得书面同意"，结果不仅要自己拆除，还要承担恢复原状的费用。给企业的建议：任何改动前必须拿到出租方的书面同意书；涉及大型建设，最好同步向主管部门报备。小改动可能省几千元审批费，但违规后可能赔上几十万——这笔账要算清楚！

第三，合同条款不是"走过场"
本案中，双方对违约责任写得非常明确：拖欠租金满一个月可收5%滞纳金，提前退租要赔三个月租金+保证金。正因为合同约定清晰，法院才全部支持了原告的诉求。给企业的建议：签合同时别只看金额，重点抠"违约责任"和"特别约定"条款；对模糊表述如"合理期限内"要明确为"15个工作日内"；每年至少复查一次重要合同，根据经营变化及时补充约定。

第四，隐藏债务更致命
很多人没注意到，该公司还因拖欠职工社保被追责。租赁合同中明确约定用工责任归属，结果欠缴社保成为压垮合同的最后一根稻草。给企业的建议：涉及第三方责任（如员工社保、水电费）必须在合同中写清承担方；建立履约台账，定期核对合同义务履行情况；保留所有缴费凭证至少5年。

终极防坑口诀：合同不是一签了之，履约过程要留痕；重大改动先沟通，书面同意保平安；账目清晰无争议，定期对账防隐患。

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