以房抵债后及时占有房屋可避免被强制执行 - 蕲春执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：执行异议之诉
案号：(2025)鄂1126民初1585号
审理法院：湖北省蕲春县人民法院

二、案件事实与判决结果

2022年，湖北某乙置业有限公司开发麻城市荣新世纪锦城项目，施工地点在麻城市力高君悦府工地，某甲公司承包主体工程。后某甲公司将荣新世纪锦城10＃楼消防安装劳务工程分包给某丙公司施工，詹某是实际施工人。工程完工后，黄冈泓某置业有限公司、某乙公司和某甲公司签订《商品房抵工程款协议书》，约定某乙公司用黄冈泓某置业开发的蕲春漕河“瑞锦东城”小区17＃楼2205号房屋抵扣某甲公司工程款525382元，黄冈泓某置业可与某甲公司指定的人签买卖合同，并协助办过户。2024年7月16日，某甲公司通过某丙公司将这套房抵付给詹某，清偿欠他的工程款。当天，詹某和黄冈泓某置业办了房屋网签备案。7月21日，詹某占用了房屋，当月办理了入住、水电变更手续，开始装修，并交了物业费和水电费。2024年10月22日，黄冈泓某置业给詹某开了525382元的不动产销售发票，但房子一直没办过户登记。
因为黄冈泓某置业欠李某借款没还，李某在2024年9月30日申请法院查封黄冈泓某置业83套房子（包括17＃楼2205号），法院10月14日裁定查封。黄冈泓某置业提复议，说房子已抵给詹某并交付，但法院以“房子没过户、还是黄冈泓某置业的”为由驳回。詹某接着提异议，说自己已占有房子，有“物权期待权”能排除查封，法院就裁定中止查封。李某不服，告上法院要继续查封。

法院判决：驳回李某的诉讼请求，解除对17＃楼2205号房屋的查封。简单说，詹某赢了，房子保住了，李某不能拿它还债。

三、企业如何防范这类法律风险？

这个案子核心就一句话：企业用房子抵债时，如果接收方在房子被查封前已合法占有、付清“对价”（比如工程款）、且没自己原因导致没过户，就能阻止普通债权人强制执行。
为啥詹某能赢？法院查了四点：

1. 真实债务已结清：詹某干完消防工程，某甲公司欠他钱，用房子抵债是真事，不是假合同。
2. 抵债价格合理：52万多的房抵52万多的工程款，没“贱卖”转移资产。
3. 查封前已占房：法院查封是2024年10月，詹某7月就搬进去、交物业费、搞装修，实实在在“控制”了房子。
4. 没自己拖着不办证：房子没过户是因为开发商没开发票（10月22日才开），不是詹某偷懒。

对企业来说，风险就藏在这些细节里：

• 如果你是抵债方（像黄冈泓某置业）：别以为签个抵债协议就万事大吉！必须让对方马上占有房子——交钥匙、办物业、留水电费记录。光网签备案没用（网签只是防“一房多卖”，不等于房子是你的），法院只认“真住进去”。否则，万一你欠债被查封，对方可能像李某一样跳出来抢房子。
• 如果你是债权人（像李某）：查对方资产时别只看“登记在谁名下”。如果债务人用房子抵债后，接收方已实际入住，你很可能告不赢。查财产要“眼见为实”：跑工地看看房里有没有人住、问物业交没交费。
• 通用建议：抵债协议写清楚“必须X天内交房”，并让接收方签收房证明；保留所有付款、装修、缴费记录——这些是救命证据！

很多老板以为“房子没过户=还是我的”，结果稀里糊涂丢了资产。记住：法律保护“真使用”的人，不保护“挂名”的人。 抵债后拖着不交房？小心债务人破产时，房子被别人“合法抢走”。

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