长期拖欠房租可致合同解除-无为房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0225民初7770号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2016年9月27日，无为某祥商贸有限公司与北京某禾影院管理有限公司签订一份《影院房屋租赁合同》，无为某祥公司将坐落无为市无为城市广场3号楼四层房屋租赁给北京某禾影院管理有限公司，租期自2017年1月1日起至2031年12月31日止。2017年2月18日，无为某祥公司、北京某禾影院管理有限公司、无为某禾影院管理有限公司三方签订《补充协议》，将无为某祥公司与北京某禾影院管理有限公司于2016年9月27日签订的《影院房屋租赁合同》的权利义务关系转让与无为某祥公司、无为某禾影院管理有限公司。2018年5月1日，无为某祥公司、无为某禾影院管理有限公司就上述房屋租赁关系又达成一份《补充协议》，该《补充协议》约定：（1）无为某禾影院管理有限公司实际开业日期为2017年2月19日；（2）2017年2月19日至2018年2月18日为市场培育免租期，无为某禾影院管理有限公司无须缴纳租金；（3）自2018年2月19日至2019年2月18日起为租赁期的第二个年度，2018年度第一季度租金（即2018年2月19日至5月19日租金合计356400元），2018年第二季度租金（即2018年5月20日至8月19日租金合计364320元），2018年第三季度租金（即2018年8月20日至11月19日租金合计364320元），2018年第四季度（即2018年11月20日至2019年2月19日租金合计360360元）。其中如无为某禾影院管理有限公司第三季度盈利不好可协商第四季度租金于2019年春节后与第一季度租金一同支付。2019年至2031年每年租金交付结点为2月19日、5月20日、8月20日、11月20日，每次交付日期应在结点前十个工作日打款到无为某祥公司指定账户，无为某祥公司收到款项后向无为某禾影院管理有限公司开具同等金额的增值税专用发票。无为某禾影院管理有限公司应按照本协议约定缴纳租金，否则应承担违约责任。因被告未能支付2018年第四季度和2019年第一季度租金，致讼。2019年12月，双方因房屋租赁合同纠纷经法院达成（2019）皖0225民初6156号《民事调解书》，主要内容为："一、本调解协议签订后，无为某禾影院管理有限公司支付无为某祥商贸有限公司租金共85万元，支付完成后，视为无为某禾影院管理有限公司已经完整履行了2019年12月4日（含）之前的合同义务。相应地，无为某祥商贸有限公司承诺不再以任何方式要求无为某禾影院管理有限公司支付2019年12月4日（含）以前的租金或要求其承担任何违约责任。此外，双方应同时签订新的租赁合约；二、无为某禾影院管理有限公司支付方式为：于2019年12月31日之前先行支付20万元，2020年1月31日前再支付30万元，2月28日之前再支付20万元，3月31日之前再支付15万元。共计85万元给无为某祥商贸有限公司；三、无为某祥商贸有限公司收到上述款项后，2019年12月4日之前的剩余房屋租金等费用无为某祥商贸有限公司将不再追究，并视为此日期前产生的租金等费用全部结清。如无为某禾影院管理有限公司未能按照本协议约定支付款项，则无为某祥商贸有限公司有权留置无为某禾影院管理有限公司的财产；四、双方就本案所涉合同及相关补充协议再无其他争议，双方同意互不追究2019年12月4日前任何一方责任；五、本调解协议签订后，无为某禾影院管理有限公司将于2019年12月31日（含）之前恢复正常营业。六、案件受理费由双方分担。"

另查明，2019年12月4日，无为某祥公司与无为某禾影院管理有限公司双方签订了《房屋租赁合同》，约定无为某祥公司将坐落无为市无为城市广场3号楼四层1#室（实际使用面积2650平方米）租赁与无为某禾影院管理有限公司用于开设影院及相关的配套附属业务；期限自2019年12月4日至2034年12月3日（共计15年）；租金标准：第1-3年为1.2元/天/平方米；第4-6年为1.3元/天/平方米；第7-9年为1.4元/天/平方米；第10-15年为1.6元/天/平方米。

另查明，（2019）皖0225民初6156号《民事调解书》生效后，因被告仅支付20万元，余款一直未付，后原告申请人民法院强制执行。

判决结果：
法院判决解除无为某祥商贸有限公司与无为某禾影院管理有限公司之间的房屋租赁合同关系；被告无为某禾影院管理有限公司需在判决生效后五日内给付原告无为某祥商贸有限公司租金1621800元。

三、简单地论述案例的核心观点

这个案例就像一个"拖欠房租的连锁反应"：无为某祥公司起初好心给对方免租期，后来对方开始拖欠租金，双方好不容易达成调解协议，约定对方分期支付85万元解决历史欠款，结果对方只付了20万就又"消失"了。最后无为某祥公司不得不起诉，虽然法院支持了解除合同和追讨欠款，但整个过程耗费了大量时间和精力。

对企业来说，这个案例揭示了三个关键风险点：

1. "分期付款"不等于"安全收款"
   本案中，调解协议约定了详细的分期付款时间表，但承租方依然违约。很多企业以为签了还款协议就高枕无忧，却忽略了协议本身的约束力。建议：签订分期付款协议时，一定要设置"加速到期"条款——一旦某一期未付，所有欠款立即到期；同时要求对方提供保证金或第三方担保，比如让承租方的法定代表人朱某敢个人提供连带责任保证。

2. "调解成功"不等于"风险终结"
   无为某祥公司虽然在2019年通过调解解决了历史欠款问题，但未对新合同设置更严格的保障措施，导致对方继续拖欠新租金。建议：当对方已有违约记录时，新合同要提高"门槛"——比如缩短免租期、提高押金（至少3-6个月租金）、增加高额违约金（例如日万分之五）。同时在合同中明确约定："若承租方在历史纠纷中有未完全履行的调解协议，出租方有权立即解除合同"。

3. "拖得越久，损失越大"
   从判决可以看出，无为某祥公司从对方首次拖欠到最终起诉，经历了较长时间。虽然法院考虑疫情影响减免了6个月租金，但企业自身损失已经扩大。建议：建立"租金逾期三级预警机制"——逾期7天发书面催告，逾期15天停止提供配套服务（如水电），逾期30天立即启动解约程序。不要因为"碍于情面"或"以为对方会付"而拖延，法律上越早采取行动，追回欠款的几率越高。

特别提醒： 很多企业以为签了合同就万事大吉，却忽略了合同履行过程中的动态管理。本案中如果无为某祥公司能在对方首次拖欠时就严格按合同行使留置权（比如对影院设备进行登记管控），后续损失可能大幅减少。记住：合同不是一签了事，而是需要持续"照看"的"法律植物"，定期浇水（检查履行情况）、修剪（处理小问题）才能避免它"枯萎"。

作为企业主，与其事后打官司追讨欠款，不如事前筑牢防线。一份设计周密、保障有力的租赁合同，能帮你省下90%的法律纠纷成本。当对方出现首次逾期时，及时咨询专业律师采取行动，往往比等到"积重难返"再补救要有效得多。

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