物业服务合同违约金过高法院不支持-太和合同纠纷案例解读

作为企业老板，你是不是常担心客户拖欠款项？但别急着在合同里写“天价违约金”——法院可能直接判它无效！最近安徽太和县的一个物业纠纷案就敲响了警钟：一家物业公司索要4000多元违约金，结果一分钱没拿到。今天我们就用这个真实案例，手把手教你避开合同陷阱，让收款更省心。

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初11163号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实及判决结果

上海某物业公司太和分公司和业主王某签了《物业服务合同》，约定王某住的太和县玉兰苑小区房屋（面积136.66平方米），物业费按每月每平方米0.73元收取。因为是拆迁安置房，政府前5年有补贴：头3年业主只交50%，第4年交60%，第5年交70%，第6年起全额自付。另外，二次供水费每年每户交120元。合同还规定，如果业主逾期交费，要按每天千分之三交违约金。

物业公司说，王某从2021年2月到2023年3月欠了物业费1771元、二次供水费258元，还该交4080元违约金。但王某不认账，他说：“我都不知道是不是这家物业在服务！你们进小区没走招标程序吧？收钱只开收据不开发票，公共收益也不公示，毛坯房为啥要交二次供水费？”

法院查清后判：王某确实欠费，必须付物业费1734元+二次供水费258元，合计1992元。但违约金一分钱不支持！理由是：合同约定的违约金太高（日千分之三相当于年化109.5%），而且物业自己服务也有问题（比如没开票、信息不透明），业主不是故意赖账。

三、企业必须盯紧的3个风险点

这个案子表面是物业和业主的“拉锯战”，实则暴露了企业合同管理的致命漏洞。尤其提醒老板们注意：

1. 违约金别写“狮子大开口”，否则等于白纸一张
物业公司按日千分之三算违约金，4000多元比本金还高，结果法院直接砍掉。为啥？《民法典》规定违约金不能“过分高于损失”，一般超过实际损失30%就可能被认定为无效。企业常犯的错：为吓退欠款方，合同里写“每日1%”“双倍赔偿”。但法院只看实际损失——比如物业费拖欠，损失顶多是银行利息。建议： 违约金别超年化6%-8%（参考LPR利率），并注明“按实际损失计算”，这样起诉时才站得住脚。

2. 服务有瑕疵？小心收款权打水漂
王某拒付的理由很“接地气”：没发票、信息不公示、消防不明不白。法院没采纳这些“不相关”抗辩，却因物业“服务有瑕疵”驳回了违约金。这意味着：企业一边服务不到位，一边催收欠款，法院会偏向客户。比如：

• 开票是法定义务，只打收据可能被认定偷税漏税；
• 公共收益不公示，业主会觉得“钱去哪了”；
• 毛坯房收二次供水费？合同若没写清适用条件，容易引发纠纷。
  建议： 每项服务留证据：开票记录、公告照片、服务日志。合同里写明“服务标准+验收方式”，避免“我以为服务了，客户说没到位”的扯皮。

3. 客户质疑程序合法性？提前堵住漏洞
王某问：“你们进小区走招标了吗？”虽然法院说这和欠费无关，但现实中这类质疑可能演变成集体维权（比如业主委员会集体拒缴）。尤其政府项目、安置房等敏感领域，程序瑕疵会放大风险。建议：

• 招标文件、政府批文等关键材料归档保存；
• 合同首页加粗提示：“本服务已通过XX程序审批，详情可查阅公示栏”；
• 定期向客户发送《服务报告》，列明收支明细——既减少质疑，又为诉讼攒证据。

小提醒： 企业签合同时总想着“防客户”，其实更要“防自己”。条款写太狠可能无效，服务不留痕等于自断后路。就像这个案子，物业赢了本金却丢了违约金，算下来血亏3000多元！

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