物业收费不能光看面积，服务内容决定价格-广德物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖18民终1874号
审理法院：安徽省广德市人民法院（一审）

二、案件事实与判决结果

2018年9月，安徽某有有限公司通过政府采购成为广德市桃州镇某苑安置小区的前期物业服务企业，合同约定物业类型为住宅和商业门面。2021年3月，广德市某建有限公司将小区配建的某苑幼儿园无偿移交给广德市某体局。同年4月，广德市某体局向安徽某有有限公司发函说明：“幼儿园装修期间请配合，物业费待投入使用后再商定”，并委托曾某昊办理房屋交付手续。曾某昊以个人名义与安徽某有有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定按商业用房标准（0.75元/月/平方米）收取物业费。但幼儿园实际运营后实行封闭管理，内部保洁、保安、绿化均由第三方提供，与小区物业完全独立。安徽某有有限公司起诉要求广德市某体局支付2021年4月至2023年12月的物业费79572元。
法院判决结果：一审仅支持1万元物业费，驳回其他诉求；二审维持原判。

三、企业必须警惕的法律风险点

这个案子给所有企业敲响警钟：收费依据不是合同写什么，而是服务做到了什么！安徽某有有限公司吃了三个大亏：

1. “代签合同”不等于有效合同
   广德市某体局只授权曾某昊“办房屋交付”，没写明“能签物业合同”。法院直接认定协议无效——就像你让同事代收快递，不能默认他能替你签百万合同！
   企业怎么做：

   • 要求对方在委托书里白纸黑字写清代理权限（例如“授权签署物业服务协议”）；
   • 对方是政府单位时，必须拿到加盖公章的书面授权，口头承诺等于没说。

2. “坐地起价”必被反杀
   物业公司按商业标准要钱，但幼儿园大门独立、自己雇保安保洁，物业公司实际只做了外围垃圾清运。法院直言：“若按面积收费，不符合公平原则！”
   企业怎么做：

   • 遇到学校、医院等特殊物业，单独签订补充协议，写明“仅提供外围管网维护”等具体服务内容；
   • 每月拍照留存服务记录（如清理垃圾的照片、维修工单），避免“嘴说无凭”。

3. 公益项目别碰“一刀切”收费
   幼儿园是公办非营利机构，法院强调其“具备自管条件”。企业强行套用商业标准，等于忽视政策特殊性。
   企业怎么做：

   • 接手政府类项目前，查清物业性质（是否公益、有无自管政策）；
   • 在合同里分档定价（例如：“封闭管理区域按基础服务费30%收取”）。

关键提醒：物业费不是“按面积算账”，而是“按服务量价”。今年已有超20%的物业纠纷因服务内容与收费不匹配败诉，企业务必在合同里写清：
✅ 服务清单（保安巡逻范围、保洁频次等）
✅ 差异化定价条款（如“自管区域仅收取公共管网维护费”）
✅ 政府项目特别约定（注明“已知悉该物业属公益性质”）

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