购房者逾期还贷致开发商被扣款，开发商可解除合同并索要15%违约金-凤台买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：买卖合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初873号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实

凤台某州置业有限公司与丁某于2020年7月22日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。商品房买卖合同约定：丁某购买位于凤台县凤城大道某号楼某室房屋，房屋预测建筑面积126.11平方米，房屋的总价款为人民币920603元，支付方式为贷款方式付款，首付款为190603元，商业贷款为730000元。合同签订后，丁某支付了房屋首付款190603元，2020年8月12日，凤台某州置业有限公司与丁某同安徽凤台农某银行股份有限公司三方签订了《个人购房担保借款合同》，安徽凤台农某银行股份有限公司给丁某提供购房贷款730000元（该贷款支付凤台某州置业有限公司账户），凤台某州置业有限公司为该笔借款合同项下的债权提供阶段性担保。贷款发放后，丁某支付了部分贷款。后丁某多次未按期支付贷款，导致安徽凤台农某银行股份有限公司按合同的约定从凤台某州置业有限公司公司账户扣划丁某拖欠的按揭贷款本金和利息82928.13元。凤台某州置业有限公司与丁某签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第4款约定：因任何原因导致出卖人须为买受人承担担保责任的，出卖人有权解除合同并将房屋另行出售，买受人应向出卖人支付购房总款的15%的违约金。

判决结果：法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；丁某需支付凤台某州置业有限公司代偿款82928.13元和违约金138090.45元；丁某需协助办理商品房合同登记备案的注销手续；丁某需支付律师费用2000元；同时凤台某州置业有限公司需向安徽凤台农某银行股份有限公司支付剩余贷款本金686030.91元及利息。

三、案例核心观点

这个案例就像一面镜子，照出了企业经营中容易忽视的重大风险——担保责任条款设计不当可能带来的连锁损失。

很多房地产开发商在卖房时，一心想着快速成交，合同条款写得简单笼统。殊不知，当购房者不按时还房贷时，银行会直接从开发商账户扣钱，开发商不仅损失了真金白银，还可能陷入长期纠纷。本案中，丁某不还贷，凤台某州置业有限公司的账户被银行直接扣了8万多，如果合同没写清楚，这笔钱可能就要打水漂了。

关键点在于：凤台某州置业有限公司在《商品房买卖合同补充协议》中写明了这样一句话——"因任何原因导致出卖人须为买受人承担担保责任的，出卖人有权解除合同并将房屋另行出售，买受人应向出卖人支付购房总款的15%的违约金。"

就因为这一句话，法院支持了开发商解除合同并索要15%违约金（13.8万元）的请求。如果没有这个条款，开发商可能只能追回被扣的8万多元，损失惨重。

给企业的三点实用建议：

1. 合同不是模板，要量身定制
   很多企业使用网上下载的合同模板，条款千篇一律。本案提醒我们，关键条款必须根据业务特点专门设计。特别是涉及担保、分期付款等业务，一定要明确约定："如果对方违约导致我方承担担保责任，我方有权解除合同并要求违约方支付X%违约金"。本案中的15%比例被法院认可，就是因为在合同中写得清清楚楚。

2. 违约金不是越高越好，但一定要写明
   有些企业认为违约金写得越高越有威慑力，其实不然。过高违约金法院可能不支持。本案中15%的比例被法院认可，说明这个比例在司法实践中是合理的。建议企业根据行业惯例和可能损失，合理设定违约金比例，并在合同中明确写明。

3. 证据要像手机充电一样随时保存
   本案中开发商能胜诉，不仅因为有合同条款，还因为他们保存了完整的证据链：银行扣款记录、催款通知、合同原件等。企业日常经营中，要养成"随手保存"的习惯——银行扣款单、微信催款记录、通话录音等，都可能成为关键证据。记住：打官司就是打证据，没有证据，再合理的诉求也可能败诉。

特别提醒：作为开发商，为购房者提供按揭担保是行业惯例，但绝不能因此忽视风险。建议每月查看购房者还款情况，发现逾期立即书面提醒并保留证据，不要等到被银行多次扣款才行动。一次及时的书面催告，可能避免后续数万元的损失。

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