非本村人购买农村房屋合同无效-淮南确认合同无效纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：确认合同无效纠纷
案号：(2020)皖04民终1552号
审理法院：安徽省淮南市中级人民法院

二、案件事实和判决结果

2011年，祁集村委会启动祁集东街改造项目，张某、秦某、秦某三人签订合作协议：甲方张某负责施工投资，乙方秦某以50万元入股，丙方秦某以外围协调和客户资源入股，三方约定销售利润按各1/3比例分成。三人以凤台县某琪商贸有限责任公司（法定代表人为张某）名义参与项目，并与祁集村委会签订《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》。项目完工后，凤台县某琪商贸有限责任公司于2012年3月16日向祁集村委会交付了安置房。2019年1月10日，秦某与王某签订购房合同，将17套安置房（总面积1955.06平方米）以200万元价格卖给王某。需注意的是，这些房屋建在农村集体土地上，而王某虽是淮南市潘集区祁集镇陈湖村村民，但并非房屋所在地的集体经济组织成员。

法院最终判决：秦某与王某签订的购房合同无效，驳回秦某的上诉请求。

三、核心观点与企业风险防范指南

这个案子的核心问题很简单：农村集体土地上的房子，不能卖给外村人！ 为什么合同被判无效？因为法律有硬性规定——农村集体土地属于村集体所有，只有本村集体经济组织成员（也就是“村里人”）才能合法买卖房屋。王某虽然是邻村村民，但不属于房屋所在地的集体组织，因此买卖行为直接违反了《土地管理法》的强制性条款，合同自然无效。

对企业而言，这类风险极易踩坑，尤其在参与旧城改造、新农村建设等项目时。我们总结了3条实用避坑建议：

1. 土地性质是“生命线”
   开发前务必查清土地属性。如果是集体土地（常见于农村、城郊项目），企业不能像开发商品房一样随意销售。必须通过政府审批转为国有土地，或确保买家100%是本村集体成员。否则，合同可能被认定无效，企业不仅收不到房款，还可能面临赔偿。

2. 买家身份要“严把关”
   卖房前必须核实买家户口簿、集体组织证明等材料。例如本案例中，王某的户口在陈湖村，但房子在祁集村，两村不属于同一集体经济组织，这就是致命漏洞。企业应建立“买家资格审查表”，要求村委会盖章确认身份，避免口头承诺。

3. 合作模式要“守规矩”
   很多企业像本案的凤台县某琪商贸有限责任公司一样，用公司名义挂靠项目合作。但合作方（如秦某）私自卖房，企业仍要担责！务必在合作协议中明确：所有销售行为必须以公司名义进行，个人无权处置资产，并约定高额违约金约束合作方。

一句话提醒：农村土地不是“唐僧肉”，违规操作必“翻车”！ 企业在参与类似项目时，宁可前期多花1万元做法律尽调，也别事后花100万元打官司。

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