销售人员承诺的购房优惠开发商必须兑现-新郑房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0184民初12191号
审理法院：河南省新郑市人民法院

二、案件事实与判决结果

王某林通过新郑市某置业有限公司员工岳某购买了位于新郑市镇道**的房产，并于2021年10月18日签订《商品房买卖合同》。同日，岳某手写一份证明，承诺赠送价值20000元的家电（包含美的空调3台、美的冰箱1台、海尔净水器1个、美的洗衣机1个）。王某林提交了购房款收据和契税交纳明细表，证明已支付购房款并交纳契税。

岳某提交了公司内部微信群聊天记录，显示2021年9月有"购房可领取2万家电礼包＋2万元车位券"的促销活动。2021年10月12日，岳某通过微信向公司申请为王某林赠送两万家电，公司人员回复"好"。

新郑市某置业有限公司辩称公司从未承诺赠送家电，其提交的《购房温馨提示》中有"禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺"的条款，但未能证明已向王某林履行提示告知义务。

判决结果：
法院判决新郑市某置业有限公司支付王某林家电折价款12000元，驳回王某林其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案子看似简单，却暴露了企业销售管理中的重大漏洞。很多企业老板看完可能会说："这销售人员私自承诺，凭啥要公司买单？"但法院的判决给了我们三个重要警示：

1. 销售人员的"口头承诺"可能等于公司承诺
王某林为什么会相信岳某？因为岳某穿着工装、用公司名义推销、在售楼处工作。作为普通购房者，谁分得清哪些是公司授权、哪些是个人行为？法院认为：当销售人员以公司身份推销时，客户有理由相信他说的话代表公司。就像你去4S店买车，销售说"本周购车送原厂导航"，你不会去查销售有没有盖公章才决定买不买。

2. "内部活动"不能成为推卸责任的理由
新郑市某置业有限公司辩称："优惠活动已经结束了，岳某超期承诺不算数。"但法院发现：岳某在签合同前已经向公司申请，公司还回复同意了！更关键的是，公司自己群里发了促销通知，却说"活动已结束"，这就像餐厅挂"今日特价"招牌，等客人点完菜又说"特价已经结束了"，明显不讲诚信。

3. "温馨提示"不能当"免责金牌"
公司拿出了《购房温馨提示》，上面写着"禁止工作人员超合同承诺"。但法院问：你真的让客户看清并理解这条了吗？公司拿不出证据。这就像手机APP注册时的小字条款——如果你没让用户真正注意到，法律上就等于没提示。

企业防范建议：

• 承诺必须"书面化"：所有优惠活动必须制作成书面确认单，让客户签字。不要图省事说"回头补"，今天省5分钟，可能赔2万元。
• 销售话术要统一：制定标准销售话术手册，明确哪些能说、哪些不能说。定期检查销售人员微信聊天记录，发现违规承诺及时纠正。
• 内部审批要留痕：像本案中岳某申请优惠，公司回复"好"，这种微信记录就是证据。建议建立正规审批系统，所有额外承诺必须经销售经理书面批准。
• 提示条款要醒目：如果真要限制销售人员权限，把关键条款用不同颜色打印，让客户签字确认"已阅读并理解"，而不能藏在一堆文字里。

记住：客户不会因为你"内部管理混乱"而原谅你。销售人员的一句口头承诺，可能让企业付出真金白银的代价。规范销售流程不是给员工"套枷锁"，而是给企业"穿铠甲"。

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