开发商代付房贷后可向购房者全额追偿 - 蕲春追偿权纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我常遇到企业因担保问题“背锅”的情况。今天分享一个真实案例：开发商帮购房者垫付房贷后，成功追回全部欠款！这个判决对房产企业尤其重要——如果你也在卖房时提供担保，千万别忽视这些风险点。

一、案例检索信息
案由：追偿权纠纷
案号：(2025)鄂1126民初1661号
审理法院：湖北省蕲春县人民法院

二、案件事实和判决结果
2019年12月11日，湖北某农商银行蕲阳支行（贷款人）与郝某、龚某（借款人）、黄冈某泓置业有限公司（保证人）签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定银行向郝某、龚某发放32万元借款，用于购买黄冈某泓置业开发的蕲春瑞锦某城楼号商品房；借款期限25年；黄冈某泓置业为借款提供连带责任保证，担保范围包括本金、利息、罚息等。合同签订后，银行发放了32万元借款。
因郝某和龚某未按时还款，2024年6月29日，银行直接从黄冈某泓置业的保证金账户扣划27009.86元，用于归还逾期本息。黄冈某泓置业多次催收无果后起诉，要求郝某偿还全部代偿款及利息（按年利率2.9%计算）。

法院判决：郝某在10日内向黄冈某泓置业支付27009.86元及利息（以27009.86元为基数，按年利率2.9%从2024年6月29日起算至实际还清日）。案件受理费和公告费也由郝某承担。

三、企业必须警惕的3个法律风险点
这个案子看似简单，但藏着企业常踩的“大坑”。作为法律顾问，我用大白话给你拆解：

1. “替人还钱”后，你能要回全部欠款，但必须动作快！
法院明确说：开发商（保证人）垫付房贷后，立刻获得向购房者（债务人）追偿的权利。即使房贷是夫妻共同借款（本案中郝某和龚某两人），开发商也可以只找其中一人要全部钱（比如本案只告了郝某）。但注意：必须保留银行扣款凭证！本案中，黄冈某泓置业靠《借款偿还凭证》证明了代偿事实，这是胜诉关键。如果企业没保存好这类证据，银行说扣了钱，你却拿不出记录，法院可能不认账。

2. 担保不是“免费午餐”，企业得给自己留后路
很多开发商为了卖房，爽快答应给购房者做房贷担保。但本案提醒你：

• 别只盯着合同签字：本案中，开发商在担保合同里写明了“保证范围包括本金、利息、罚息等”，所以能连本带利追回。如果合同只写“担保借款”，遇到银行扣罚息时，企业可能吃哑巴亏。
• 警惕“多人借款”陷阱：本案中郝某和龚某是共同借款人，开发商本可以告两人，但选择只告郝某——因为龚某可能失联，告郝某更高效。但企业要注意：垫付后必须10天内书面催收（判决提到“多次催收未果”），拖太久可能影响利息计算。

3. 最致命风险：企业垫钱后找不到人！
本案中郝某玩消失，法院只能公告送达（报纸登消息），导致案件多花400元公告费。更麻烦的是：

• 如果购房者彻底失联，企业虽然赢了官司，但钱可能永远要不回。
• 正确做法：签担保合同时，要求购房者提供“反担保”（比如让亲戚签连带责任书），或约定“逾期超30天，企业有权直接处置房产”。本案开发商没做这一步，差点血本无归。

给企业的实操建议

1. 卖房担保时：在合同里加一句“若购房者逾期，企业有权从房款中直接扣款”，避免垫付后被动追讨。
2. 每月盯一次还款：和银行约定，购房者逾期超15天，银行必须通知你（别等扣款才知情）。
3. 留一手证据：每次垫付后，24小时内让银行开《代偿证明》，并微信/短信向购房者催款（保留记录）。

这类纠纷90%源于企业“嫌麻烦不查细节”。上周就有客户因没写清担保范围，被银行多扣了2万元罚息，最后自己扛了损失。

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