供水供电未接入城市管网构成交房违约-随州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂1303民初3372号
审理法院：湖北省随州市曾都区人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年8月18日，原告夏某（买受人）与被告随州某小镇建设开发有限责任公司（出卖人）签订合同编号：随州20200800529的《商品房买卖合同》，约定原告夏某购买随州镇（一期）芳菲里号楼单元层**号商品房一套，面积85.41平方米，总价款为1400023元，其中首付款420023元，向银行按揭贷款980000元；同时，合同约定被告某小镇应当在2022年12月30日之前向原告夏某交付房屋，逾期交房的，（1）逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付房价款的万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。

另查明，被告某小镇开发建设的本案案涉的随州**镇（一期）芳菲里已于2022年全部建设完毕，但供水未接入城市公共管网，直至2024年1月31日才完成开户（逾期397天）。供电未纳入城市供电网络，直至2023年11月9日才完成开户（逾期314天）。

诉讼中，原告夏某申请撤回要求解除原被告之间的商品房买卖合同及要求被告退还全部房款1400023元、维修基金4271元的诉讼请求。

法院最终判决：被告随州某小镇建设开发有限责任公司向原告夏某支付违约金55581元，并驳回原告夏某的其他诉讼请求。案件受理费3100元，由原告夏某负担1910元，被告随州某小镇建设开发有限责任公司负担1190元。

三、企业法律风险防范要点

这个案例揭示了房地产开发企业容易忽视的几个关键法律风险点，值得所有开发商警惕：

1. "交房"不只是交钥匙，基本配套设施缺一不可

很多开发商认为，只要房屋主体建好，拿到竣工验收报告，就可以通知业主收房了。但本案清楚表明：供水、供电等基本生活配套设施未接入城市管网，即使房子建好了，也不算真正"具备交付条件"。法院认为，供水供电是居住的基本保障，未接入城市管网构成交房瑕疵，开发商仍需承担违约责任。

风险提示：企业在制定交房计划时，必须将供水、供电、燃气等基础设施的接入时间纳入考量，不能仅以房屋主体竣工作为交房标准。建议在合同中明确约定各项配套设施的具体完成时间，避免模糊表述。

2. 格式条款不是"免死金牌"，提示说明义务不可忽视

本案中，开发商辩称合同中有"买受人逾期收房视为已交房"的条款，但法院没有采纳。因为这是开发商单方制作的格式条款，开发商未能证明已对这一免责条款向购房者进行显著提示和说明。

风险提示：企业在使用格式合同时，对涉及免除或限制自身责任的条款，必须：

• 用加粗、变色等醒目方式标注
• 要求对方签字确认已理解该条款
• 保留相关证据（如签字确认书、录音录像等）
  否则，这些条款很可能被法院认定为无效，无法保护企业权益。

3. 违约金计算要精细，不能想当然

本案中，由于购房者撤回了解除合同的请求，法院只能按照合同继续履行的情况计算违约金，即按日万分之一计算，而非购房者最初主张的10%高额违约金。这提醒企业：合同约定的违约责任不同情形下计算方式不同，必须准确把握。

风险提示：企业应建立完善的合同履行跟踪机制，一旦发现可能违约的情况，及时与对方协商解决方案。在合同中应明确区分不同违约情形的处理方式，避免因约定不明导致更大损失。

4. 虚假宣传埋隐患，"画饼"承诺风险大

本案中，购房者还主张开发商对"前后花园"、"道路位置"等进行了虚假宣传。虽然法院因合同中未明确约定而未支持这一主张，但类似情况在其他案件中往往成为开发商败诉的关键原因。

风险提示：销售人员的口头承诺、宣传资料中的描述都可能成为合同的一部分。企业应对营销宣传内容进行法律审核，确保所有承诺都有实现可能，并在合同中明确约定，避免"过度承诺"。

四、结语

房屋买卖是老百姓一生中的大事，开发商的一点疏忽可能带来大额赔偿。作为企业，尤其是房地产开发企业，应当从源头上防范法律风险，避免因小失大。

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