开发商未按合同约定安装楼宇对讲系统须承担违约责任-宜都市房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷

案号：(2020)鄂0581民初1747号

审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年4月7日，付某与宜都某生房地产有限责任公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定付某向宜都某生房地产有限责任公司购买宜都市枝城镇丹阳长安街2号楼2单元1层201号房屋；合同第九条约定，出卖人交付的商品房应完成规划、单位工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收，公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求；合同第十六条约定出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》应列明保修范围、保修期、保修责任和保修单位等内容作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；合同第十八条约定，买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与宜都市卫民物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容；合同附件四中第二款装饰设备标准的第10项约定有楼宇对讲系统。宜都市不动产登记中心向付某及刘丹丹颁发了鄂（2016）宜都市不动产权第0002187号《不动产权证书》。付某入住宜都市枝城镇丹阳长安街2号楼2单元1层201号房屋后，发现宜都某生房地产有限责任公司未按照规定安装门铃等问题，付某遂诉至法院。

另查明，宜都市枝城镇丹阳长安街系由宜都某生房地产有限责任公司开发建设，宜都某生房地产有限责任公司已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。湖北省宜都市公安局消防大队于2015年7月27日出具（都）公消抽告【2015】第Y0014号《建设工程竣工验收消防备案抽查结果告知书》载明，宜都某生房地产有限责任公司建设的丹阳长安街1#、2#、5#、6#楼工程的竣工验收消防备案资料收悉，经现场验收检查综合评定为合格。该消防大队于2018年12月20日对丹阳长安街进行消防监督检查后出具的[2018]第030700001783号《消防监督检查记录》显示，该小区存在火灾自助报警系统瘫痪、室内外消防栓系统无水、自动喷水灭火系统无水、未设置灭火器、部分防火门损坏等问题，先后作出都公消限字[2018]第03070298号《责令限期改正通知书》和都公消即字[2018]第03071501号《责令立即改正通知书》。

法院判决：一、宜都某生房地产有限责任公司于判决生效之日起三十日内完成对付某所有的宜都市枝城镇丹阳长安街2号楼2单元2层201号房屋楼宇对讲系统安装工程；二、宜都某生房地产有限责任公司于判决生效之日起三十日内完成对付某所在的丹阳长安街2号楼公共门厅渗漏维修工程；三、驳回付某的其他诉讼请求。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案子告诉我们一个非常重要的法律常识：开发商不能以为房子通过了消防验收就万事大吉了！法院明确指出，虽然消防设施后期的维护管理应由物业公司负责，但合同中明确约定的配套设施安装义务，开发商必须履行到底。

让我用大白话解释一下这个案例的核心教训：

1. 合同承诺必须兑现，不能打折扣
   这个案子中，虽然房子通过了消防验收，但合同附件里白纸黑字写着要安装"楼宇对讲系统"，而开发商没装。法院就认这个！不管其他消防设施是否合格，只要合同里明确约定了某项设施，就必须安装。很多开发商以为只要满足国家强制性标准就行，却忽略了合同中额外约定的内容，这可是大忌！

2. "交钥匙"不是责任终点
   开发商常犯的一个错误是认为房子交付后就与自己无关了。但这个案例告诉我们，对于合同明确约定的配套设施，即使房子已经交付，开发商仍需履行安装义务。特别是像楼宇对讲系统这种写在合同里的个性化配置，不属于国家强制标准，但却是对购房者的具体承诺，开发商必须完成。

3. 保修责任要分清，别把"锅"甩给物业公司
   法院在这个案子里分得很清楚：消防设施后期维护确实是物业的事，但合同中明确约定的安装义务还是开发商的责任。另外，对于公共区域（如公共门厅）的渗漏问题，只要在保修期内，开发商还得负责维修。企业一定要在合同中明确划分交付前后的责任界限，避免后期扯皮。

4. 证据意识要强，别等到打官司才后悔
   付某之所以能胜诉，是因为他提供了充分的证据：合同、消防检查记录、现场照片等。而开发商连法庭都不去，等于自己放弃了辩护机会。企业平时就要做好合同管理和施工记录，每一项承诺都要有据可查。

给房地产企业的具体建议：

• 签合同时别"套路"购房者，也别轻易承诺做不到的事。合同里每一条约定都可能是未来的"雷"。
• 对于附件中的设备标准，要确保施工时全部落实，不能因为是"附加项"就马虎。
• 交付前做一次全面自查，重点检查合同中特别约定的设施是否到位。
• 建立完善的售后服务体系，对于保修期内的问题及时处理，避免小问题变成大纠纷。
• 与物业公司交接时要明确责任范围，但不能以此为由推卸自己应负的合同义务。

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