房屋买卖中未核实产权人真实授权将导致高额赔偿责任-潜江房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷暨中介合同纠纷
案号：(2023)鄂9005民初3124号
审理法院：湖北省潜江市人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年10月13日，杨某、张某杨、潜江亿合房产育才路店签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，约定张某杨将位于潜江市××路××号××栋××单元××室房屋以560000元价格出售给杨某。杨某于合同签订当日向张某杨支付了50000元定金，向亿合房产育才路店支付了居间费7280元、手续费1500元。2022年11月18日，杨某又向张某杨支付了100000元购房首付款。

合同约定该房屋为张某杨、卢波共同共有，但卢波本人并未签订合同。张某杨承诺其有代理卢波的权限，但实际上并无授权。后因卢波不配合办理房屋过户手续，导致合同无法履行，张某杨仅退还了30000元首付款便不再履行。

法院判决：张某杨需向杨某返还剩余首付款70000元和双倍定金100000元，并赔付15000元律师费和保全费1514元；亿合房产育才路店需向杨某返还居间费7280元、手续费1500元，并赔付律师费5000元。

三、核心观点与法律风险防范

这个案例给我们敲响了警钟：房屋买卖过程中，如果未核实产权人真实授权，将导致交易失败并面临高额赔偿。让我们用大白话来分析这个案件的关键点，帮企业避免类似风险。

1. 共有房屋出售必须全体共有人同意

案件中最大的问题就是：房子是张某杨和卢波两人共有的，但只有张某杨一个人签了合同，卢波既没签字也没授权。这就好比你和朋友合买了一辆车，朋友没同意就把车卖了，这种交易怎么可能合法有效？

企业风险防范提示：

• 在进行任何资产交易前，一定要核实产权是否清晰、是否存在共有人
• 如果是公司房产，要确认签约人是否有合法授权（查看股东会决议、授权委托书等）
• 不要轻信对方口头承诺"其他共有人同意"，必须见到书面授权文件

2. 中介机构不是"和事佬"，有严格审查义务

亿合房产育才路店作为专业中介机构，法院认定其"没有尽到合理的注意义务"。他们就像"房产交易的把关人"，不能只为了促成交易就忽视基本的产权核实工作。

企业风险防范提示：

• 作为中介服务提供方，不要认为"签了合同就完事"，必须履行专业审查义务
• 建立标准化的产权核查流程：查看不动产权证、核实共有人信息、要求提供授权文件
• 在合同中明确约定："如因产权问题导致交易失败，中介方应退还服务费"，这样既保护客户也保护自己

3. 定金条款不是摆设，违约代价巨大

张某杨以为收了定金不退最多就是"不卖了"，没想到法院判决他要"双倍返还定金"，也就是10万元！这是因为《民法典》明确规定：收受定金的一方违约，应当双倍返还定金。

企业风险防范提示：

• 不要小看合同中的"定金"条款，它可是有法律强制力的
• 在签订合同时，要充分评估自己能否履行合同，避免因一时冲动收取定金后无法履约
• 企业作为买方时，也应善用定金条款来约束卖方；作为卖方时，要确保自己有权处分相关资产

4. 律师费、保全费等"小费用"可能变成"大负担"

这个案件中，张某杨不仅要退钱、赔定金，还要承担1.5万元的律师费和保全费。这是因为合同中明确约定："若任何一方违约，守约方为解决争议支付的包括律师费等费用，都由违约方承担"。

企业风险防范提示：

• 签订合同时，不要忽略"争议解决费用由谁承担"这类条款
• 作为企业，可以在合同中加入类似条款，为自己维权提供保障
• 但更重要的是，要避免违约，因为这些"小费用"累积起来可能比本金还高

结语：专业法律服务让企业经营更安心

这个案例告诉我们，房产交易看似简单，实则暗藏法律风险。作为企业，无论是购买办公场所、厂房，还是作为中介机构提供服务，都需要专业的法律把关。

征和律师事务所为企业提供极高的性价比的法律顾问服务，我们理解企业对法律服务的顾虑，特别推出可以先试用满意后付款的服务模式。让专业律师成为您企业发展的"安全卫士"，在合同签订前帮您识别风险，在纠纷发生前帮您化解隐患，真正实现"防患于未然"。

记住：一次专业的法律审查，可能避免数十万元的损失。让法律成为您企业发展的助力，而不是事后补救的负担。