一房二卖致购房合同无法履行，开发商须退还全部房款及利息-汉川房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂09民终555号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年9月20日，陈某与湖北上色某置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：陈某购买湖北上色某置业有限公司位于汉川某街某号楼某号房屋，房屋建筑面积64.68平方米，房屋总价款为349272元；签订合同时，陈某向湖北上色某置业有限公司支付首付款179272元，剩余购房款170000元办理银行按揭支付。

签订合同后，陈某支付了首付款179272元。2019年9月30日，陈某（借款人）、湖北上色某置业有限公司（保证人）与湖北汉川某股份有限公司（贷款人）签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，主要约定：借款人为购买案涉房屋向贷款人申请借款170000元，由保证人提供连带担保责任。

2020年1月10日，湖北汉川某股份有限公司向陈某发放了贷款170000元。其后，陈某按约向湖北汉川某股份有限公司偿还借款本息共计88718.23元。

2023年5月23日，陈某向一审法院提起诉讼，要求湖北上色某置业有限公司履行案涉商品房买卖合同，将案涉房屋交付给陈某并承担相应的违约责任。一审法院于2023年10月10日作出民事判决〔（2023）鄂0984民初3134号〕，驳回了陈某的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。

法院最终判决：确认陈某与湖北上色某置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）按揭借款合同》解除，判令开发商返还陈某购房首付款179272元及利息（年利率4.2%），并支付已还贷款本息88718.23元及利息（年利率3.45%）。

三、企业法律风险防范指南

这个案例的核心问题在于"一房二卖"——开发商把同一套房子卖给了两个不同的买家。当法院发现开发商对房屋没有合法处置权时，直接导致购房合同无法履行，最终开发商不仅要退还全部房款，还得额外支付利息损失。

对企业的重要警示：

1. 切勿玩"一房多卖"的危险游戏
   很多开发商资金紧张时，会动"把一套房子卖给多人"的歪心思。但根据《民法典》第563条规定，这种行为直接导致"合同目的无法实现"，买家有权随时解除合同。更严重的是，开发商不仅要退还已收款，还得按4.2%的年利率赔偿利息损失——这比银行贷款利率还高！本案中开发商不仅损失了房款，还额外赔了数万元利息。

2. 合同解除权有1年"保鲜期"
   有些企业以为拖一拖就能躲过责任。但法院明确：买家从知道房子"拿不到手"那天起（本案是2023年10月10日判决生效日），有1年时间可以要求退房。本案陈某11月14日起诉，完全在法律保护期内。企业别指望"时间能冲淡问题"，该解决就赶紧解决。

3. 银行贷款不是"安全垫"
   开发商常以为"钱进了银行账户就安全了"。但根据最高法司法解释第21条，一旦购房合同解除，开发商必须直接把银行贷款退给银行——本案中银行虽没直接起诉，但开发商最终要承担全部还款责任。银行按揭不是挡箭牌，反而会加重企业负担。

4. 格式条款不能"甩锅"给客户
   本案中银行想用合同里的"连带赔偿"条款让买家担责，但法院直接认定这是"不合理加重对方责任"的无效条款。企业自己拟定的合同，如果明显不公平（比如让客户承担本该企业承担的风险），法院完全可以不认账。

给企业的实用建议：

• 卖房前务必查清产权状态，避免重复销售（可到不动产登记中心做预查）；
• 发现可能"一房多卖"时，立即主动联系买家协商补偿，比等到法院判决损失小得多；
• 与银行签订的担保合同，要明确约定"房屋产权瑕疵"时的责任划分；
• 定期自查销售合同，删除"让客户承担企业风险"的霸王条款。

现实中，很多企业直到被起诉才意识到问题严重性。其实只要做好这三步就能避开80%的风险：①销售前做产权核查 ②合同里写清楚违约责任 ③定期请专业律师做合规体检。花小钱防大祸，远比事后赔钱划算！

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