开发商阶段性担保约定不明仍需承担全程担保责任 - 汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)鄂0984民初4757号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2020年9月2日，余某为购买汉川市道号幢单元**室房屋，与中国某股份有限公司汉川支行签订了《个人一手住房贷款合同》。合同约定：贷款金额40万元，借款期限360个月，还款方式为等额本息；若逾期还款，银行有权按合同约定计收罚息（在贷款利率基础上加收50%），并宣布贷款提前到期。余某以其所购房屋提供抵押担保，并办理了预告登记。汉川市某酒店有限公司作为开发商，在合同中承诺承担连带清偿责任，担保范围包括本金、利息、罚息及实现债权的费用。2020年9月11日，银行向余某发放贷款40万元。此后，余某未按时足额还款，截至2024年4月17日，尚欠本金381412.83元、利息8551.84元、罚息247.17元，合计390211.84元。

汉川市某酒店有限公司辩称：公司正处于破产重整阶段，银行应先向管理人申报债权；且担保合同签订于重整期间，未经管理人同意，担保无效。

法院判决结果：

1. 余某偿还银行全部贷款本息；
2. 银行对抵押房屋享有优先受偿权；
3. 汉川市某酒店有限公司对余某的债务承担连带保证责任；
4. 驳回银行关于律师费的请求。

三、企业如何防范此类法律风险？

这个案例看似是银行和购房者的纠纷，但真正给企业（尤其是开发商）敲响了警钟：担保条款约定模糊，可能让企业背上"终身"债务！

风险点一： "阶段性担保"写不写清楚，差别巨大！

本案中，合同附件明确有"阶段性担保/全程担保"的选项，但开发商没打勾。法院认为：约定不明时，按合同通用条款执行，认定为"全程担保"。结果是什么？开发商本以为房子卖出去、办了预告登记就"安全"了，却要一直担责直到贷款还清！

企业怎么做：

• 签担保合同时，必须亲手勾选"阶段性担保"，并注明具体截止条件（例如："至购房者拿到房产证并办妥正式抵押登记之日止"）；
• 绝不能留空白！哪怕银行说"都一样"，也要书面确认清楚。

风险点二： 预告登记≠没抵押权，开发商别误判风险！

开发商常以为"没拿到他项权证=银行没抵押权=自己要全赔"。但本案法院明确：只要房子已完成建筑物所有权首次登记（即整栋楼已办大产证），且预告登记未失效，抵押权自预告登记日起就成立了！银行可直接拍卖房子还债，不足部分才找开发商。

企业怎么做：

• 定期向房管局查询楼盘的"首次登记"进度；
• 一旦完成首次登记，立即通知银行办理正式抵押登记，避免因拖延扩大自身风险。

风险点三： 破产重整≠担保无效，擅自签字照样担责！

汉川市某酒店有限公司辩称"公司正在破产重整，未经管理人同意的担保无效"，但法院未采纳。原因很简单：合同已盖公章+法定代表人签字，视为公司真实意思表示，破产程序不能成为"挡箭牌"。

企业怎么做：

• 企业若进入破产、重组等特殊状态，所有对外担保必须经管理人书面批准；
• 告知业务人员：重整期间擅自签担保合同，个人可能被追责！

给企业的实用建议

1. 合同细节决定生死：
   • 担保类合同必须由法务逐条审核，重点检查"担保类型""起止时间""解除条件"；
   • 业务人员培训时，明确告知"空白条款=企业全责"。
2. 动态跟踪比签合同时更重要：
   • 建立购房者担保台账，每月核查抵押登记办理进度；
   • 发现逾期风险，提前要求银行处置抵押物，避免损失滚雪球。
3. 特殊时期严守程序：
   • 企业处于破产、接管等状态时，所有担保行为必须"先批后签"，留存管理人批准文件。

小疏忽可能带来大损失。本案中，汉川市某酒店有限公司仅因一个未勾选的选项，就从"阶段性担保"变成"全程背债"，白白承担上百万元风险。

作为企业常年法律顾问，征和律师事务所深谙业务场景中的隐蔽风险。我们提供极高的性价比服务，支持先试用满意后付款，用实战经验帮您堵住合同漏洞、规范业务流程，让法律真正成为企业发展的"安全带"而非"绊脚石"。