签订租赁合同时必须确认真正有权出租的主体，否则维权将竹篮打水-大冶租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初964号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

杨某是湖北某甲有限公司的实际控制人，刘某强是大冶市保安镇某乙酒楼的实际控制人及东莞某丁机械制造有限公司的法定代表人。

2013年11月12日，大冶市保安镇人民政府（甲方）与东莞某丁机械制造有限公司（乙方）签订了《投资协议书》，约定乙方在大冶市建设工厂，项目名称为湖北某丙汽车内饰有限公司（具体名称以工商部门注册名称为准）。2014年4月15日，湖北某丙汽车内饰有限公司成立，该公司股东为刘某强、黄某，法定代表人为刘某强。2015年，湖北某丙汽车内饰有限公司在该土地上建设厂房、办公楼及宿舍等。

2019年6月3日，刘某强（甲方）与杨某（乙方）签订了《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于大冶市保安镇金塘工业区两栋厂房出租给乙方，按每月7元／㎡的价格计租；租期为5年（2019年7月1日至2024年7月31日止）；乙方需向甲方支付两个月房租保证金136080元。双方还约定了其他事项。

2019年12月10日，湖北某甲有限公司注册成立，张某为法定代表人。2020年12月1日，大冶市保安镇某乙酒楼注册成立，刘某为法定代表人。

2021年3月5日，湖北某丙汽车内饰有限公司（甲方）与湖北某甲有限公司（乙方）就厂房用电户临时更名达成协议，约定：此次用电户更名属临时性；现新配电房有一台500千伏安变压器，属于乙方出钱投资（如乙方退场后无其他异议时有权搬走）。

2022年2月1日，湖北某甲有限公司与大冶市保安镇某乙酒楼签订了《厂房租赁合同》。后双方因退租事宜未达成一致。2023年4月26日起，湖北某甲有限公司工厂被不明身份人用锁锁住，并有不明身份人和车辆对工厂大门进行非法封堵，导致工厂无法正常生产经营，该堵门行为持续至2023年6月12日。2023年6月14日，湖北某甲有限公司在搬离厂房至尾声时，对方再次将工厂大门用锁锁住，扣押了其设备。

湖北某甲有限公司认为对方行为侵犯了其合法权益，向法院起诉要求：1.归还被扣押的设备；2.赔偿设备被扣押期间的损失70000元；3.退回被迫支付的280324.80元；4.退还押金136080元。

法院经审理后认为：某甲厂房系湖北某丙汽车内饰有限公司于2014年投资建设，刘某强虽与杨某签订了《厂房租赁合同书》，但该厂房实为湖北某丙汽车内饰有限公司所有，刘某强作为该公司法定代表人，其签订合同是履行职务行为，且湖北某甲有限公司的设备是存放于湖北某丙汽车内饰有限公司厂房内。现湖北某甲有限公司以侵权之诉要求大冶市保安镇某乙酒楼、刘某强归还设备并赔偿损失无事实依据。

判决结果：法院驳回了湖北某甲有限公司的全部诉讼请求，案件受理费1550元由湖北某甲有限公司自行负担。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案子给我们企业敲响了警钟：签合同时认错"东家"，打官司就会"竹篮打水一场空"。

为什么这么说呢？让我们用大白话分析一下：

湖北某甲有限公司在租厂房时犯了一个致命错误：他们一直以为是和刘某强个人或某乙酒楼在做生意，实际上真正的房东是湖北某丙汽车内饰有限公司！刘某强签合同只是代表公司履职，某乙酒楼更是和这个厂房毫无关系。这就好比你去租房，以为是和二房东签合同，结果发现真正的房东是人家的爸爸，而二房东根本没权利把房子租给你。

具体来说，企业常犯的错误有：

1. 合同主体搞不清：看到刘某强在签合同就以为他是老板，没查清他只是公司法定代表人。就像去餐厅吃饭，看到服务员在点单就以为他是老板，实际上他只是打工的。

2. 签"假合同"埋隐患：2022年签的那份《厂房租赁合同》是为了应付税务检查而签的，双方都知道不会真正履行。这就像为了应付学校检查，学生和老师签个"假借条"说借了500元，结果后来真为这500元打官司，法院当然不认。

3. 证据保存不到位：打官司时拿不出有力证据证明设备是自己的，就像手机丢了报警，却说不清手机型号和特征，警察也帮不了你。

给企业的实用建议：

• 签约前必查"三证"：一看营业执照（确认公司真实存在），二看房产证（确认对方有出租权），三看授权书（如果是代理人签约）。就像买房前要查"五证"一样，租厂房也要查清楚。

• 付款必须"对公对公"：所有租金都应打到公司账户，避免打给个人。本案中多次打给个人账户，导致后来说不清是谁收了钱。记住：公对公付款才安全，私对私付款隐患多。

• 合同内容要"表里如一"：不要为了应付检查签假合同。税务问题有正规渠道解决，假合同只会让问题更复杂。就像不要为了逃税开假发票，最后可能吃大亏。

• 退租时要"白纸黑字"：协商退租时一定要签书面协议，明确谁退钱、退多少、何时搬走。本案中只是口头说好，结果各说各话。好记性不如烂笔头，重要事情必须写下来。

• 遇到纠纷先"找对人"：发现被扣设备，先确认谁是真正的房东再行动。就像手机被偷，先确定是谁拿的再报警，别抓错人。

记住：合同不是走形式，签下去就是法律责任。花5分钟确认对方身份，可能避免5年的官司麻烦！

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