租赁合同期满未拆除添置构筑物企业需自行承担损失-赤壁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：合同纠纷
案号：(2024)鄂12民终2497号
审理法院：湖北省咸宁市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2004年前，赤壁市人民政府将一块土地划拨给赤壁市公路运输管理局（现为赤壁某局）。2004年6月12日，赤壁市公路运输管理局与北京某业房地产开发有限公司（后更名为北京某业公司）签订《合作开发赤壁市物流中心项目协议书》，约定由前者提供土地，后者投入地上建筑及相关设施。北京某业公司在该宗地上建设了仓库等建筑物。

2014年12月29日，北京某业公司与赤壁某乙物流中心签订《资产转让协议》，将其项目权益以380万元转让给赤壁某乙物流中心。2015年1月6日，赤壁某乙物流中心又与赤壁某甲有限公司签订《公司股份转让协议》，约定将上述权益以280万元转让给赤壁某甲有限公司，赤壁某甲有限公司支付了100万元转让款，并占有使用该土地和建筑。

2015年5月6日，赤壁某局与赤壁某甲有限公司签订《关于某某物流中心用地的协议》，约定赤壁某局将土地提供给赤壁某甲有限公司从事经营活动，使用期限为九年（2015年5月6日至2024年5月5日）。协议中约定："期满后一个月内该土地由乙方负责清场并移交给甲方，其中乙方不愿或无法移动的资产归甲方所有，甲方不作任何补偿"。此后，赤壁某甲有限公司在土地上自建了部分构筑物（仓库）。

后续发生多起诉讼：法院认定《资产转让协议》和《公司股份转让协议》无效，赤壁某甲有限公司需返还土地和建筑物，并获判返还100万元转让款。

2024年，赤壁某局起诉赤壁某甲有限公司，要求支付拖欠租金261025元，并要求赤壁某甲有限公司将承租土地期间建设的构筑物等资产无偿归赤壁某局所有，腾退土地。

一审法院判决：赤壁某甲有限公司支付租金261025元，并在判决生效后十五日内拆除其在土地上建设的构筑物并腾退承租土地；如逾期未拆除，赤壁某局有权自行拆除，且拆除后的构筑物价值归赤壁某局所有。

赤壁某甲有限公司不服，上诉至咸宁市中级人民法院，要求撤销拆除构筑物的判项。二审法院审理后，驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与企业法律风险防范提示

这个案例看似复杂，但核心问题很简单：租赁合同期满后，承租人未按约定处理添置的构筑物，将自行承担损失。

很多企业主认为，"我在租来的地上建了仓库、厂房，付出了成本，理所应当归我所有"或"房东不让我继续租了，至少得赔偿我建设损失"。但这个案例告诉我们：合同说了算！

从判决书中我们可以清晰看到：

1. 租赁合同明确约定"期满后由承租方负责清场，不愿或无法移动的资产归出租方所有，出租方不作任何补偿"
2. 期限届满后，赤壁某甲有限公司既未续租也未按约定拆除自建构筑物
3. 法院严格依据合同约定判决承租方必须拆除构筑物，否则视为放弃所有权

企业应当如何防范此类风险？

第一，签约前务必看清"小字条款"
很多企业主只关注租金金额、租期长短等"大条款"，却忽视了关于添附物处理的"小条款"。本案中，赤壁某甲有限公司如果当初仔细看了合同中关于期满后构筑物处理的约定，可能会重新考虑投资建设。记住：合同里没有写明归你所有的添附物，很可能就是"白干"。

第二，重大投资前必须确认产权归属
赤壁某甲有限公司支付100万元受让项目权益，却不知对方无权转让，最终导致合同无效。企业在进行重大投资前，一定要确认：

• 土地/房产的真实权属情况
• 前手转让方是否有权处分
• 是否存在产权纠纷或限制

第三，添附物建设前必须获得书面同意
本案中，赤壁某甲有限公司虽然声称是经赤壁某局同意后建设的，但没有留下书面证据。企业在租赁土地上进行建设时，务必：

• 与出租方签订补充协议
• 明确约定添附物的权属及期满处理方式
• 保留所有建设审批手续

第四，纠纷发生后要分清责任主体
赤壁某甲有限公司将北京某业公司阻挠经营的责任归咎于赤壁某局，试图以此不履行合同义务。但法院明确指出：不同合同关系中的责任不能混为一谈。你的损失应该向真正侵权方主张，不能对抗无过错的合同相对方。

特别提醒：很多企业主认为"反正我在上面建了东西，你不让我继续租至少得赔我建设费"，这是一种常见误区。除非合同明确约定或能证明出租方存在违约行为，否则法律上并不支持这种"添附物补偿"要求。

企业经营中，合同就是"法律"。一次签约不慎，可能让数百万投资化为乌有。建议企业在签订重要合同时，务必让专业法律人士把关，明确各项权利义务，避免陷入"投了钱却留不下"的困境。

四、专业法律顾问助您规避风险

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